天山公园豪宅项目整合推广方案_186p_营销执行策划.pptx

170年上海，什么没见过？朗诗天山公园项目整合推广方案︱2013年INTERNATIONAL LIFESTYLE INTERNATIONAL上海就是全世界2006年8月3日，汤臣一品以单价13万/平方米成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。 INTERNATIONAL上海就是全世界2009上海车展。世界顶级跑车云集，最贵的一款来自意大利蒙大拿，全球限量生产，中国仅一台。 INTERNATIONAL上海就是全世界2008年世界顶级珠宝大溪地进驻上海。图为大溪地在外滩十八号会所举行的一场盛大推广会。 上海，还有什么没见过？INTERNATIONAL LIFESTYLE PART-01 市 场 篇INTERNATIONAL LIFESTYLE 汤臣一品一个月卖了23套。易居中国的数据显示，2009年上半年上海豪宅成交量达到600套，成交均价超过4万元/平方米，创历史最高值。上海疯了？没有什么疯狂是一夜到来的。沪上豪宅走俏三大动力1、金融危机背景下的国际资本转移2、上海两个中心的远景规划3、通胀预期不买才疯了!上海市区在售豪宅分布图环内在售豪宅参考楼盘区位物业类型户型价格白金湾府邸虹口区北外滩板块精装修高层128－278㎡、304－371㎡、600多㎡均价70000元仁恒河滨城北岸浦东新区花木版块升级标准精装修约270㎡四房二厅均价32900 元世茂5号浦东区潍坊西路精装高层、超高层252—315㎡、350㎡均价65000元财富海景花园浦东区浦明路精装高层、超高层多种房型可供选择均价60000元/㎡汤臣一品浦东陆家嘴精装修高层最小434㎡，均597㎡均价：80000万/㎡金色贝拉维长宁区黄金城道全装修高层、小高层现房98-168㎡后期还有两幢推出，以四房为主参考价：32929元/㎡虹桥府邸长宁区安顺路小高层120㎡均价30000元/㎡凯欣豪园御苑长宁区汇川路全装修高层7月中旬推出43套精装修公寓，103㎡两房和139-142㎡三房均价33000元/㎡天山怡景苑长宁区威宁路高层7月下旬推出新房源，85-100㎡二房和131-143㎡三房为主均价22000元/㎡竞争对比 地段 环内 VS 环内品牌 全国知名开发商 VS 区域性开发商产品 普通豪宅 VS 科技豪宅 差异化的产品定位，可为本案杀出一条奇崛之路。 目前中山-天山板块高端住宅稀少据本司人员实地走访中山-天山公园板块易居臣信、中原、21世纪不动产3家中介机构所得资料显示，目前该版块在售的500万以上二手物业，每家单店挂牌不足5套，并有一定数量的客户外流至其他传统豪宅区域。朗诗的机会产品决定论地段决定论首先，本案是豪宅；其次，本案是与众不同的豪宅。体现主流价值体现非主流价值PART-02 品 牌 篇INTERNATIONAL LIFESTYLE 朗诗战略地图天山公园项目南京锡苏杭常上海隆兴之地起飞之地功成之地朗诗·绿岛登陆上海，意味着朗诗长三角布局初步成型，朗诗天山公园项目在战略重地上海是否能够成功，将很大程度上决定朗诗能否最终成为“中国绿色人居领跑者”。关键一战英雄是生逢其时、其地的产物。逢其时：豪宅盛世；逢其地：上海。朗诗8年，这是一战成名的最好机会。本案任重而道远。 优势：拿下市区地块，有利于建立项目影响力。劣势：鉴于朗诗在上海的知名度尚弱，本案需要对朗诗进行品牌整合。朗诗会朗诗自然科技人居馆朗诗品牌整合长三角六城项目联动上海双城项目联动高速媒体系统应用PART-03 项 目 篇INTERNATIONAL LIFESTYLE 区位观察环内版块优势天山公园区域环境较差劣势没有高端配套没有豪宅血统地段既是我们的优势，也是我们的劣势。项目所在区域环境相对较差。解决方案：三强化三规避都市生态：强化环内优势，规避配套及生活环境劣势。1科技生态：强化产品优势，规避区域豪宅血统缺失的劣势。2自然生态：强化天山公园的自然环境优势，规避高架的负面感知。31、都市生态本案 +=2、自然生态+3、科技生态都市生态目前环内住宅物业稀少，这决定了环内地段是构成本案价值的核心；INTERNATIONAL自然生态天山公园与本案一墙之隔，都很生态，这是二者相同的一点；不同的一点，本案比天山更健康自然。INTERNATIONAL科技生态一个引子。SarahEasley是纽约著名奢侈品百货公司的合伙人，她喜欢将奢侈品比喻成为一个苹果：“如果你已经尝过了这个‘苹果’的滋味，再想不吃它恐怕就异常困难。”科技豪宅就是这样一只苹果。INTERNATIONAL不可抗拒的苹果：科技豪宅。 恒温恒湿恒氧适光低噪舒适、健康。你可以当高架桥不存在摆在我们面前的一道课题是，仅仅因为一整套科技系统，目标消费群就会买账吗？高端客户买房，买的从来不只是房子。我们也许得改一改当下网上的那句流行语：我吃的不是苹果，是身份。PART-04 客