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房地产营销策略价格策略产品策略渠道策略促销策略第一节 房地产价格及定价方法一 房地产价格一、概念 房地产定价是指以发展商自己所开发的房地产为对象，由企业有关人员，以市场比较法和成本法为基础，根据企业价格策略，对房地产开发中商品房价格体系进行全面的确定。1 房地产价格的构成 房地产价格税费土地取得成本财务费用管理费用销售费用合理利润建筑成本2房地产价格的主要影响因素1）宏观环境：人口因素、经济发展状况 物价水平、利率与汇率水平、城市化进程 财政政策和货币政策、政治、治安状况等。2）中观环境：城市规划、城市基础设施、 地价水平、地区居民收入水平、地区的 市场态势和特点3）微观环境：项目自身条件项目所在区域的自然、人文环境、基础设施等成本因素：发展商在建造、发售楼盘所投入的各种费用，是楼盘定价的下限，影响和制约楼盘定价的重要因素。竞争因素：竞争激烈程度（供求情况）、竞争者的策略。产品差异：主要是理念、建筑风格、户型、环境设计等方面的差异。地产商的目标：定价与市场定位、公司发展战略、发展目标一致。二、房地产价格制定1 房地产价格制定的理论依据1）生产费用价值论 价格是价值的货币表现，商品的价值是由生产所需费用决定的，开发商投入的费用得到合理的补偿是企业生产的前提。所以成本是企业价格的底线。以生产者为基础的定价理论。2）预期原理2）替代原理房地产当前的价值是基于购买者对其未来所能带来