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房地产项目投资经济测算 尊地•策划顾问中心 需进行经济测算的三种常见情况 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 A项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用 构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地 《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 A 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的 税费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。 A勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费 等。 A建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。 A室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程 主要是附属工程建设费用。 A其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 »管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 »财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 »可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 静态评价指标 A投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。 A静态回收期 静/△析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。 A盈亏平衡点  动态评价指标 A项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 A内部收益率 动态分析指标二： 就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 A项目净现值率 动态分析指标三： 亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。 A动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。二常规开发项目经济测算  A项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 A建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。 A成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的3%计取； 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的3%-5%计取。 重要假设 A销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。 A销售回款 假设一次性付款比例为10%,按揭比例为90%; 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位； 可根据项目情况进行调整。 A资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%,且假设在建设初期一次性投入。 A资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%;而银行利率一般为相应期贷 款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。 操作指引 \ Z —般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资 估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计 划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润 分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。 注意事项二 -、与委托方充分沟通; 二、 按先后顺序依次编制； 三、 由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动; 如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此 处则不进行链接; 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。 项目施工计划表: 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。   0隹备阶段、勘察设计和项目报1 ［建的时间一般为两个月，可同i ［时进行，一个季度内结束。1 I I 开工准备 地下部分 ［开工准备右前血亲备后一个目主体工程 施工 阶段 安装工程 装饰工程 1完成，竣工验收的时间为3个 ［月，其余各阶段的完工时间与 页目建筑形式相关程度较高， :需根据项目的实际情况做出判 I 八 I fr^ UM 室外及配套工栓 竣工验收 总建设成本估算表   ［其他费用、管理费用和【 【不可预见费的计提方法I 【需在在重要假设进行说I !明。 I 【建设投资是前七项的合【 1计数，财务费用