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竭诚为您提供优质文档 / 双击可除 房屋买卖消费者权益保护法 篇一：消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题 消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题著名民 法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第 49 条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市 场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品 房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可 作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差 异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏 造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量 齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善 处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如 判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社 会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。 目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》 ，但不 同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官 认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法 第 1 页 共 14 页 官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用 该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范 围，应当适用城市房地产管理法进行判决。更有法官认为， 《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说” ， 其法律意义在于： 针对一般商品而言， 即使采取 “双倍赔偿” 的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨” ，这种惩 罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于 既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有 效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平” 与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一 旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以 想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失 衡。 另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一 种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺 诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。立于《消法》的立法目 的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度 而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应 有 《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。 理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品 房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买 往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所 第 2 页 共 14 页 规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符 合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的 立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用， 而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任 者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励， 且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房 的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说， 《消法》中 所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且 于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包 括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则 该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文 规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本 条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益 失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律 排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值， 又是问题。 最高法院法释 [20XX]7 号第八、九条明确规定了商品房 买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取