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《民法典》对物业管理影响大全 业主的建筑物区分所有权 在《民法典》颁布前，有关业主的建筑物区分所有权的内容主要规定在《中华人民共和国物 权法》（以下简称“《物权法》”）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解籽》（以下简称”《建筑物区分所有权司法解释》”）、《物业 管理条例》等法律法规及司法解程（在本第二部分，以上统称现行规定‘‘）中. 《民法典》对现行规定逬行了整合及调整，并统一规定在《民法典》第二编第六章“业主的 建筑物区分所有权中.《民法典》对现行规定中涉及业主的建筑物区分所有权”的核心 内容调整如下: （一）调整业主共同决策事项及表决机制 业主共同决策事项及表决机制在现行规定中主要体现在《物权法》第76条以及《物业管理 条例》第11条和第12条。 L共同决策事项的对比分析 《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条所规定的决策事项基本一致，但在具体 措辞上有些微差别，以下对《民法典》第278条、《物权法》第76条以及《物业管暇例》 第11条之规定进行对比： 《民法典》第278条 《物权法》第76条 《物业管理条例》第11条和第54条 下列事项由业主共同决定： 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人： 使用建筑物及其附属设施的维修资金： 筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 下列事项由业主共同决定： 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员： 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人： 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金： 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第］］条 下列事项由业主共同决定： 制定和修改业主大会议事规则： 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业： 筹集和使用专项维修资金： 改建、重建建筑物及其附属设施： 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第54条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大 会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 以上表格中红色部分为《物权法》相对于《物业管理条例》就业主决策事项的不同规定，除 第4项外，《物权法》与《物业管理条例》对于业主共同决策事项规定并无实质区别。就上 述第4项，《物权法》明确业主共同选聘、解聘的机构不仅限于物业服务企业，也包括其他 管理人；此与《物权法》第81条之规定一致，根据《物权法》第81条，业主可以自行管 理建筑物及其附属设施，也可以委托物业^务企业或者其他管理人管理。 就《物业管理条例》第54条的内容,《建筑物区分所有权司法解程》第14条第1款亦明 确规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行 经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法 院应予支持。 以上表格中蓝色部分为《民法典》相对于《物权法》的修改部分，其中核心修订内容为第5、 6和8项：（1）《民法典》将筹集和使用维修资金拆分为两项，看似仅为文字修订，但结 合《民法典》对业主共同决策事项表决机制的修订,此条捋“使用建筑物及其附属设施的维 勺维修资金时的表决难度，修资金”移出重大事项，实际上降低了使用建筑物及其附属设: 为实质修订；（2 ）《民法典》捋《物业管理条例》第54条和《建筑物区分所有权司法解 释》第14条规定通过法律形式进行明确，明确〃改变共有部分的用途或者利用共有部分从 事经莒活动〃为需由业主共同决策的重大事项。 勺维修资金时的表决难度， 2.表决机制的对比分析 《物权法》第76条以及《物业管理条例》第12条所规定的表决机制基本一致，但《物业 管理条例》对参与业主大会的最｛氐法定人数有所要求。以下对《民法典》第278条、《物权 法》第76条以及《物业管理条例》第12条之规定进行对比： 《民法典》 第278条 《物权法》 第76条 《物业管理条例》 第12条 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3 以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决 专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款 其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意。 定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上 的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经