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第四章 房地产评估111砖混结构钢结构钢筋混凝土结构房屋——假日酒店房屋——饭店1房屋——办公楼1体育馆1民居1邓小平故居1构筑物——围墙及道路1构筑物——球场11土地1、广义的土地概念 广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。12、狭义的土地概念 狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅仅是指地球表面构成陆地部分的土壤层。111111高山——很难耕种 11大海——与土地基本无关11本章学习目的和要求：1.了解房地产评估的基本内容和特点2.熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用第一节 房地产评估概述第二节 土地使用权评估的特点第三节 土地权属及其处置第四节 土地使用权评估的方法第五节 建筑物评估的特点第六节 建筑物评估的方法第一节 房地产评估概述一、房地产的概念：房地产是土地、建筑物和地上定着物。 包括土地和地上建筑物两部分，表现形式有三种： 单纯的土地，单纯的建筑物，土地与建筑物。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。是实物、权益、区位三者的结合。第一节 房地产评估概述实物(是房地产中看得见、摸得着的部分) 如建筑物的结构、设备、装修、外观、土地形状、平整程度、基础设施完备程度等 实物又可进一步分为有形的实体，该实体的质量以及组合完成的功能。权益（是房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、利益、收益）如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等区位（是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括它与重要场所如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等的距离）《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。二、房地产（不动产）的特征位置固定性耐用性保值增值趋势影响因素多样性投资大量性难以变现投资风险性单位价值高使用长期性政策限制性(受政策面因素影响较大)三、房地产的评估程序明确评估基本事项拟定评估工作方案实地勘察搜集资料选用评估方法评定估算确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节 土地使用权评估的特点一、土地使用权及其性质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 价值高低取决于它的载体，土地的特性和条件。 土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。二、土地资产的分类及其特性（一）土地资产及其分类 从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表，是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平投影面积。纵向地上、地下、地表。由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。1.按经济用途分类 商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。二、土地资产的分类及其特性2.按经济地理位置分类市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、还有特区、开发区、出口加工区、保税区等3.按所有权归属 分为国家、集体所有土地，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除有规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地、自留地、自留山也属集体所有。4.按利用程度（高度集约使用、正常使用、闲置未用、空地、使用不当的土地）5.按开发程度与开发趋势（已开发、未开发、列入市镇开发规划的土地）（二）土地资产的特性土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性。土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。 1、土地的自然特性（1）土地面积的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性（2）空间位置的不可移动性（固定性）（3）效用的持久性→价格具上升趋势（土地实用价值的永续性和增殖性）（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断