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余源鹏房地产基础知识培训 余源鹏房地产大讲堂 房地产基础知识网 1 房地产转让的相关概念 房地产交易 ，包括房地产转让、 房地产抵押和房屋租赁三种形式。 在房地产交易中国家 规定了基本的制度， 即国有土地有偿有限期使用制度、 房地产价格申报制度、 房地产价格评 估制度和房地产权属登记发证制度。 房地产转让 ，是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为。 房地产交换 ，是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。 房地产赠与 ，是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 2.房地产转让的相关问题解答 （1）哪些情况需要办理房地产转移登记？ 经初始登记的房地产， 有下列情形之一的， 当事人应自合同或其他法律文件生效之日起 三十日内申请办理转移登记： 买卖， 继承， 赠与， 共有房地产的分割、 交换， 人民法院判决、 裁定的强制性转移，依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 （2 ）什么样的房地产不予转让？ 根据 2007 年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让： 1）以出让方式取得土地使用权的，不符合以下第 7）条规定的条件的。 2 ）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 3）依法收回土地使用权的。 4 ）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5）权属有争议的。 6）未依法登记领取权属证书的。 7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 （3）房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、 连廊、 天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 房地产首次转让合同对停车场、 广告 权益没有特别约定的，停车场、 广告权益随房地产同时转移； 有特别约定的，经房地产登记 机关初始登记，由登记的权利人拥有。 （4 ）将地上房屋转让时，房地产权利人是否仍拥有房屋范围内的土地使用权？ 不是的。房地产权利人转让或抵押房屋时，土地使用权已同时转让或抵押。根据 2007 年《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的 所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 （5）已抵押的房地产能否转让？ 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、抵 押权人和受让人三方签订有关的公证书， 将原抵押转移给新的受让方的协议； 抵押人未通知 抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 作者介绍 余源鹏， 中国房地产实操型理论研究大师， 近百本房地产图书主编， 房地产综合服务门 户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。 1978 年出生于广东省潮州市饶平县黄 冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业， 结业于中山大学企业管理 （营 销管理方向）研究生进修班。 主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、 房地产开发商推荐服务商 和高级人才等业务， 举办多场房地产培训课程， 熟悉房地产开发的各环节操作要领， 常年担 任企业和个人房地产投资顾问， 连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精