苏州张家港别墅项目营销策略方案_95PPT_XXXX.pptxVIP

朝觐张家港;关于张家港市场的宏观指数我们不再赘述;带来整个房地产市场的骤变！;新政对即将启动的本项目带来很多影响？;所以本项目提报我们必须面临几个问题：;从近年来张家港别墅市场的发展来看， 有过三次热潮：;;张家港别墅市场供需特征分析;未来别墅市场供应结构分析;较近别墅项目物业形态供销比特征;较近别墅项目面积段供销比特征;较近别墅项目单价段供销比;较近别墅项目总价段供销比;张家港未来别墅市场展望;观点1——未来别墅市场阵营格局;观点2——同质化竞争现象愈加严重;观点3——低端/高端别墅需求旺盛，中端产品竞争更加激烈;竞争市场界定及个案评估;暨阳湖1号鸟瞰图;暨阳湖1号实景;帝景豪苑鸟瞰图;帝景豪园实景;中联皇冠鸟瞰图;结合上述市场情况，新政出台以后别墅产品必将面临同样的问题：;怎样突围?;要取得话语权，光说产品已没有竞争力，好的产品品质必须带有一定作品属性。细察张家港市场近年来别墅项目，;传统的产品市场;客户在变化;保值， 在某种意义上是希望不贬值，但 更多意义上意味着未来的增值。;对客户而言：保值就是希望在大市场房价下跌情况下，能够不跌反升。;品质;抛开品质、服务、合理性价比三个因素，单从地段优势来PK，本项目绝对赢不了暨阳湖板块。他们依托暨阳湖资源，占尽了——天时（房地产投资最佳时机）地利（暨阳湖畔，绝佳湖景）人和（代言豪宅，人人认同）而本项目有什么地段优势？梁丰生态园？;梁丰生态园固然是在本项目外围资源范围内，但较之其他项目而言，并没有太大优势。;帝景豪园项目为东区树立了什么形象？依然没改变，只是多了个项目而已;无论暨阳湖板块还是东区，现实市场的产品在品质、服务、合理性价比的供应上，并没有达成富裕阶层应有的品位和心理倾向。;每一个细节将成为一个全新的典藏 每一栋楼就是一个作品 值得收藏，值得传承;让市场知道： 收藏本项目，就是收藏奢华，收藏最高端生活;创造无可复制的价值效应;既然本项目决定要做成全市最高端顺理成章，竞争对手也将由区域内周边项目扩大到张家港范围内所有高端项目;使命已经在召唤，如何达成？;首先，目标客户的发掘与争取要发生变化原先认定“客户来自东区”的观念必须转变成来自整个张家港的客源;以上部分仅为 OPEN 序幕;Part One 豪宅攻略;第一节、客户锁定;外企中高层管理人员周边城市的高收入人群;常规的分析，目前的政策下，本项目客户购房驱动力为：自住型为主，其中不乏富二代成家立业、新晋富裕阶层而无房者购房等刚性需求，同时存在大量改善型需求，而投资客在政策打压下，基本不会出手；;购买意识形态确立心理倾向;无论何种心态，他们看中的本质就是：品位他们需要得到的就是：尊贵他们亟需传达的就是：显赫他们欲望的终极核心：虚荣;第二节、项目定位;尊贵 显赫 稀缺 （保值）;产品的极致性张家港没有既成项目可对比 它的隐形实质就是：生活方式 这是维系本项目产品与客户之间的对接点;生活方式造就：;源于 奢华的想象;;玩味 法兰西帕拉蒂奥建筑风情;习惯被尊重;他们 除了有钱、有闲，还有品位;尊重 他们的个人价值;豪宅，有钱就可以买到；但在这里…… 还要靠身份与品位才能购得奢华生活;本项目的营销目标;因此，有理由为本项目别墅放言：;俯瞰一座城市的高度;形象推广的可能性;也许，本项目更适合让客户想象、探寻、体验、憧憬……;第三节、营销方案;;;分阶段来思考、执行;具体实施：;[官邸之夜];渠道：户外、工地围板、报纸刊物、活动 内容：户外以项目广告总精神为诉求 工地围板以生活的意识形态及精神诉求为主表现 报刊以软文形式强调生活精神主题 活动：利用小范围高端活动，只要以渲染项目气质、生活调性为突破口 目的：项目品牌的精神调性做铺垫;[私享文化汇];渠道：户外、现场展示中心、工地围板、活动、报刊内容：户外以项目广告总精神为主 现场展示中心以视觉冲击、生活方式展示为主 工地围板以意识形态和精神诉求为主 报刊以软文渲染为主活动：本阶段可以利用大范围主题活动宣传项目唯一性卖点达到市场兴 奋点，一举引爆市场 目的：全面炒热市场对项目的关注度、反应度、追捧度;[顶级消费汇];渠道：户外、现场展示中心、工地围板、活动、报刊内容：户外以项目总精神为主 现场展示中心以视觉冲击、生活方式展示为主 工地围板以意识形态的精神诉求为主 报刊以软文渲染为主活动：本阶段的活动主要以维护老客户，组织“老带新”促进销售去化， 同时成立【尊豪汇】（未来业主俱乐