技术要点_房地产市场营销对策分析.pptxVIP

房地产市场营销对策分析;报告主要解决问题;§1 新政以来房地产市场走势;政策因素变化;05年年初;;政策区域;2007年加息4次，一年期存款利率达3.6％，但仍低于8月份CPI增长6.5％ 2007年6次上调存款准备金率，存款准备金率; ;要点1：前一段时期，舆论反映和关注较多的是对第二套房或多套房的认定标准。针对通知中有关规定和政策导向的不同理解，为保持政策的严肃性、有效性和可操作性，人民银行、银监会在反复研究并充分听取部分商业银行意见的基础上，于近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，就严格住房消费贷款管理的有关问题作出明确规定。 要点2：从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行通知规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，补充通知特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。 要点3：人均居住面积低于当地平均水平的家庭，再次申请贷款时可以按首套房贷政策执行，这既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与通知精神相一致，保持了政策的连续性。;2007.8;第1次下跌：金融政策间接影响需求端——客户转为观望看跌心态，3月起价格/成交量双向下跌，8月起政策消化缓慢回升;第2次下跌：政策后续影响供应端——客户观望导致供应消化少于往年，市场上供过于求，价格再度探底;上海05年调控历时近两年至07年，直至金融政策全线松动，才触动新一轮价量回升;房地产市场正经历第一轮下跌，宏观调控将带来较长一段时间的横盘调整期;政策因素变化;北京——楼市陷入量跌价跌 数据显示，今年1月至10月，房屋销售价格上涨10.6%，销售面积同比降幅26%。11月12日至18日，北京楼市开盘均价飙升至18000多元／平方米，四环内开盘均价达到22400元／平方米。但此后京城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至12233元／平方米，环比下降39.64%。;现象： 1 价格：新政前广州的一手房价格一直走高，从1月份的7140元/平方米??攀升到10月份的11574元/平方米。成交量却不那么稳定，10月是一个转折点，价格环比升了19%，成交量却骤降了31%。11月份成交量继续低迷，价格下调了10%。其中最大的影响因素当数从紧的金融政策。新政后，广州三分之一的楼盘降价。 2 成交量：广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，07年1-10月成交面积同比2006年下降8.2%。其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%。11月与去年同期相比更是下降了41.1%。;楼盘名称;北京、上海：成交量迅速下降，目前相对高峰期已经下降一半以上，价格在前期保持僵持，年底出现下跌;惠州市场：受深圳波及效应严重， 泡沫大的惠城区市场快速反应“量价齐跌”;惠州市场：区域市场的冷热不均，惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工业区市场不受影响;东莞市场：新政影响相对置后，市场经历短暂的震荡后，年底由于高端产品降价入市，量价有所回升;东莞市场：东莞城区受新政影响短期波动，而各镇区由于多为自住型市场，新政影响较弱;东莞市场：但受一线城市大幅降价,进入11月份客户持币观望情绪加重;市场类型;二线城市：天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30%，价格依然坚挺;长沙：市场进入快速发展期，价格和成交量呈现跳跃式增长，大量的居住需求还未被满足;长沙：近二年，大量外来品牌开发商进入，全面提升物业的居住理念和档次，全面激发长沙高端居住需求;建筑类型;长沙：客户观望情绪严重，新政对客户的影响更多体现在购买信心上;;政策因素变化;十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。;2008年，保障性用房在全国范围内推行，覆盖中等收入及低收入人群；金融政策继续保持从紧;1、存款准备金14.5%限制下的银根紧缩——明年贷款规模不可能扩大;2008年经济适用房供应增大，冲击市场;2007年，北京市土地交易市场全年土地供应总量达到1471公顷，比去年增长40%以上。其中供应住宅用地87宗，土地面积1339公顷。 2007年广州土地出让金实收207亿元，超过预算90亿元整整117亿元！据估计，07年广州土地供应量为06年2倍。 在深圳市