房屋维修管理与设备管理.pptx

房屋管理及设备管理 3．1 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 3．1．1 房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。（1）房屋完损等级 1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房 （2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类 ①钢筋混凝土结构 ②混合结构 ③砖木结构 ④其他结构 2）房屋完损标准的项目划分 房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度来划分的 3）房屋完损标准的划分。 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。 4）房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房 （b）基本完好房 （c）损坏房 （d）严重损坏房 ②其他结构房屋完损等级评定方法 （a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。 （b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。 （c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。 （d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。 ③危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）执行。 （3）房屋完损等级评定的基本方法 第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级； 第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（4）房屋完损等级评定的要求 1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。 2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。 3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。 4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2．房屋维修计划管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案； 有计划地组织房屋按年轮修； 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3．房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。 4．房屋维修质量管理 物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。 5．房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。3．1．2 房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 1．小修工程 小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。 小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 （3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 （4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 （7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。2．中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求