房屋租赁合同法的规定.pdfVIP

精选 房屋租赁合同法的规定 一、《城市房屋租赁管理办法》第4 条,公民、法人或其 他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋 可以依法出租。 问题:该条只规定房屋所有权人的出租权,其他人对房屋 有无出租权?非房屋所权人出租房屋后,承租人的权利如何保 证? 解答:根据《合同法》第 51 条,“无处分权的人处分他人 财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分 权的,该合同有效。”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不 导致租赁合同无效,只是效力待定而已。《合同法》第228条 还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、 收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看 出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁合 同的效力。 二、第6条,有下列情形之一的房屋不得出租: 1、未依法取得房屋所有权证的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; -可编辑修改- 精选 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已抵押,未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 问题:该法采取禁止性方式,规定了禁止出租的房屋类型, 以以上房屋出租的合同效力如何? 解答:《合同法》第52条第5项,违反法律、行政法规的 强制性规定的,合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合 同是否有效,应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法 院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》, 进一步明确: 《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应 当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政 法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。因此 ,以 上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。 三、第 7 条,住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在 地城市人民政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租 金和其他租赁条款。 问题:可否租用住宅用房从事生产、经营活动? 解答:“住改商”给生活带来便利,但也带来噪声、气味等环 -可编辑修改- 精选 境污染。《物权法》没有完全禁止“住改商”,而是将选择权交给 了有利害关系的业主。第77条规定:“业主将住宅改变为经营 性用房的,除遵守法律、行政法规和管理规约外,应当经有利 害关系的业主同意。”但是,怎样确定是否有利害关系,有利害 关系全体业主的范围如何定 ,如何算征得了业主同意等问题 在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情况,这就很容易 产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以明确。 四、第11条,租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的, 房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原 租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 ,其共同居住两年 以上的家庭成员可以继续承租 问题:转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围? 解答:1、《城市房地产转让管理规定》XX 年8 月 15 日 建设部修正,第3条,本规定所称房地产转让,是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为: (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人 ,房地产权 属发生变更的; (2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、 合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业 -可编辑修改- 精选 被收购、兼并或合