策源无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告.pptxVIP

无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告市场篇产品篇营销篇推广篇政策导向市场篇城市规划市场动态区域竞争政策导向!紧缩银根紧缩地根征收物业税政府宏观调控的表现依然存在，不论实际执行效果如何，舆论压力都将导致客户观望心态，十七大结束后短期内存在政策打压风险是客观事实土地将越来越难获取短期内的豪宅项目规划将会明显减少低收入人群购房压力更加增大廉租房制度完善后中低价房面临更大威胁更加稀缺的豪宅可能会有更大的机会讽 刺历次调控过后总是新一轮房价疯涨的开始城市规划城市规划“南拓北展，东联西优”南拓：开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。北展：将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江阴的联系。东联：整合东亭与主城区的空间、道路网络西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。城市规划城市向南发展重点打造滨湖地段形成优势高端板块形象本案具备城市未来大规划利好，如何充分利用成为关键所在！市场动态总体市场无锡房产市场整体供求比例合理，短期内发展趋势看好总体市场本公司通过对无锡2004年以来所有土地供应分析得出，目前无锡房产市场尚有建筑面积约2000万㎡左右的待推体量+各大专业地产发展商相继进入无锡，未来产品及服务质量都会有相当程度的提升未来（预计2008年底以后）存在较大竞争风险区域竞争无锡住宅板块分析 高太湖广场 均价10000~12000元/㎡侧面竞争－高端客户分流蠡湖新城 均价9000~10000元/㎡直接竞争－资源的同质化 中高太湖新城 均价6500~7500元/㎡ 中端崇安新城 均价6000~6500元/㎡间接竞争－产品的差异化 中低端惠山新城 均价4200~4500元/㎡间接竞争－价格的对比化 低端新区板块作为投资型板块，考虑到贷款新政对房产投资打击较大，该板块未来发展趋势不明朗，所以在此未列入住宅板块竞争分析区域板块本案蠡湖板块蠡湖1号太湖国际社区万科魅力之城蠡湖公馆太湖新城重点个案分析蠡湖1号 主要物业：湖景高层、花园洋房、联排、独栋别墅； 规模：占地约45万平方、总建筑面积约54万平方； 容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率40%； 规划户数：预计2000多户，高层主力户型130 ㎡左右地理位置优越，景观资源优势巨大。入市时间：预计2007年12月；入市物业：项目东北850套高层+68套联排入市价格：预计高层均价9500元/㎡联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）由于户型规划调整，花园洋房推迟入市时间，届时可能将会对本项目产生直接竞争威胁！重点个案分析太湖国际社区N临近未来行政中心，商业配套规划完善。入市时间：2007年9月；入市物业：144套小高层+124套花园洋房入市价格：小高层6500元/㎡（现7000/ ㎡ ） 洋房8000元/㎡（现10000/ ㎡ ） 主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅； 规模：占地约111万平方、总建筑面积约145万平方； 其中商业面积近36万平方 容积率小于1.12，绿化率50%； 小高层、洋房主力户型都在135㎡左右产品分析太湖国际社区超大客厅开间及错层设计，3.45米挑高；阳光地下室及前后下沉式花园；入户式花厅设计及步入式花园与露台。市场篇总结房产政策打压风险较大，特别对于豪宅项目短期内市场繁荣但未来竞争存在潜在威胁具备城市规划利好区域高端板块概念逐渐形成板块已被炒热，具备借势造势条件综合来看，本项目具备做高端物业的市场条件，同时应加快开发节奏，尽量避免未来竞争威胁。项目属性产品篇SWOT客群分析策略思考产品说明项目属性项目区位 极佳的景观优势； 紧贴蠡湖中央公园； 便捷的交通路网。本案蠡湖中央公园地块属性占地：16,983㎡（约26亩） 容积率：无确切限制要求限高：≤24米 地 形：三角形性质：居住用地 现 状：生地（无须拆迁） 项目周边商业环绕 项目体量较小 整体项目密度较低 规划限制较少SWOT项目现状及突破点劣势（Weakness）机会（Opportunity）无锡规划发展力度较大；区域未来四周规划商业；板块高端形象定位形成。威胁（Threat）临近大盘，竞争受限；政策对豪宅的打压；未来市场竞争激烈。优势（Strength）项目体量较小，规模劣势；地块不规则，不利于排布；目前无公共交通通达；目前商业氛围较差。紧邻蠡湖中央公园；观蠡湖景观视线佳；交通路网规划较好；地块内无拆迁体量，开发节奏快。发挥优势，避免威胁利用机会，克服劣势 立足公园物业优势，加快开发节奏，创造差异化产品，明确目标客群，增加直效营销手段营造未来生活梦想，使客户认同项目未来价值客群分析客群层次自我实现修身养性、享受生活自尊需求身份与地位的象征归属需求良好的社区归属感安全需求环境、物业和安全性生存需求满足基本居