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商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析 摘要：本文首先对我国商品住房市场的发展状况进行简单分析,并指出目前商品住房市 场的格局主要是因为过度投资行为引起.然后分析了商品住房市场需要政府调控的依据，从 经济学上分析物业税的征收对商品住房市场的影响，并且对近年来政府的税收和利率政策对 商品住房市场的影响逬行分析.在此基础上得出利用物业税对商品任房市场进行调控，能够 从根本上圈氐目前商品住房的市场价格，提高资源的利用效率? 关键字：商品住房物业税加息交易税 引言 1998年开始中国住房市场真正走进了市场化流通的时代。从2000年至今商品住房价 格不论是沿海的一些中大城市，还是全国，都一路高歌猛逬，颱升的房价使市场中正常的需 求得不到实现。2004年以来，中央政府和地方政府相继出台一系列调控政策如新旧〃国八 条〃、〃国六条以及央行的贷款利率的微调,市场价格也没有像购房者所期待的月鮮出现下 降，仅仅是增幅短期内的小幅度减缓。然而，短暂的减缓之后，商品住房市场价格增幅仿佛 有回升趋势。 对我国商品住房市场价格的研究主要可以分为两个方面。第一主要是研究商品住房价格 的影响因素，并分析宏观经济对商品住房市场价格的影响，通过汇率、利率、经济周期 通 货膨胀预期的变动对房价的波动逬行计量分析。如沈悦（2006 1刘洪玉（2006 1徐滇庆 （2005 X郭金星（2005 ）研究认为收入、城市化、人口、土地价格等因素是影响房价的 重要因素，同时经济周期、预期通货膨胀、利率、汇率、金融市场支持对房价具有一定的外 部冲击。第二集中在对房地产市场泡沫的测量。如黄正新（2002 1李维哲和曲波（2002 1 洪开荣（ 2002 X倪鹏飞（2004 \杨帆（2005 \王雪峰（2005 \胡健颖等（2006 1 韩德宗（2005 X周京奎（2004 ）等通过不同的方法体系对中国房地产市场的泡沬进行測 量，并且得出各自的结论。止0卜还分析了政策环境如税收政策、货币政策的变化如何影响房 价。 一、 住房市场化以后的市场发展状况 1996年底，党中央、国务院在在中央经济工作会议上作出决策：把住宅建设培育为新 的增长点.到了 1998年，终于取消了传统的福利分房制度，将商品任房推向市场化轨道。 房改出台后的几年内，住房市场迅速发展，主要表现在投资的迅速急速上升,1999年, 全国商品住房开发投资4010.17亿元,到2004年投资额已达10375.71亿元;全国商品房 平均销售价格1999年2053元，2004年上升到2714元，増长率32.2% ,其中北京、上 海等中心城市商品房平均销售价格上涨更是惊人°南京市住房市场，在2002年以后,价格 的平均年増速达到了 10% ,商品住房投资増速超过50%。 表一1999年一2004年商品房市场发展状况 年份，实际销售房屋面积，实际销售面积增长率％，商品房销售平均价格,商品房销售平均价格 增长率 1999,14556.5,19.46,2053广 0.49 2000J8637.13,28.03,2112,2. 87 2001,22411.9,20.25,2170,2.75 2002.24969.27,1141,2250,3.69 2003,32247.24,29.15,2359,4.84 2004,38231.64,18.56,2714,15.05 数据来源：《中国房地产统计年星》1999 - 2004 由于长期的福利分房制度压抑了较大的购房需求，在住房市场化启动后的几年内.市场 需求（包括消费需求和投资需求）较快得到释放.但是我们矢瞳住宅推向市场后，城镇居民 总体收入水平没有达到购买私人住房的高度。 数据来源：根据中国统计年签、中国房地产年签和南京市统计年签计算 根据上表所示，在中国城镇居民用全部可支配收入购买一套昔通住宅，需要18-20年； 在南京城镇居民用全部可支配收入购买一套普通住宅需要17 - 24年。 此外住房公积金制度的滞后、住宅金融业服务的不配套、社保制度不健全所产生的居民 预防性储蓄，使得城镇居民任房消费需求依旧受至關制，此时的需求抑制由体制抑制变为收 入抑制。而投资者在住房市场化后，却找到了理性的投资对象,这部分人的住房投资行为是 任房价格上涨的重要原因。 2002年，银行推出个人住房贷款业务，普通家庭的购买力得対腰升，一方面消费需求 得到一部分释放，另一方面更多的普通家庭加入另H埔的投资队伍?这部分増加的有效需求 使得市场价格更有理由升而不降。对于收入水平不高的家庭，迫于结婚、拆迁等原因贷款购 房加重其员担，而不得不压缩其他消斐，这类家庭就是通常所讲的房奴。 表二2002以来南京商品住房市场投资总量及比例单位：亿平米、% 年份,2002,2003,2004,2005,2006 投资需求量,128