龙湖地产经营发展分析报告.doc

4 / 22 龙湖地产经营发展分析报告 2021年8月 一、 估值对比：龙湖显著高于其他房企 1.1 龙湖 PE（2021E）在 20 家主流房企中排名首位 从估值水平看，龙湖集团 PE（2021E）在 20家主流房企中排名首位。根据 Wind 一致预期，截至 2021 年 6月 7日，龙湖 PE（2021E）为 8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科 A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他 19 家主流房企。 图表1 龙湖集团 PE（2021E）高于其他主流房企（截至 2021/6/7） 总市值（亿元，左轴） PE（2021E） 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 龙 湖 集 团 中 国 恒 大 万 科 华 润 置 地 招 商 蛇 口 新 城 控 股 旭 辉 控 股 保 利 地 产 华 侨 城 世 茂 集 团 中 国 金 茂 绿 地 控 股 金 地 集 团 碧 桂 园 金 科 股 份 中 海 发 展 阳 光 城 中 梁 控 股 融 创 中 国 中 南 建 设 资 料 来源：Wind，市场研究部 注：PE（2021E）来自 Wind 一致预期 1.2 龙湖过去 3 年股价涨幅在 20 家主流房企中排名首位 从股价表现看，龙湖集团过去 3年股价涨幅在 20家主流房企中排名首位。截至 2021年 6 月 7日， 龙湖集团过去一年股价涨幅为 24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第 3 位；过 去三年股价涨幅为 103.2%，20 家主流房企平均涨幅为 5.6%，龙湖集团排名第 1 位。 图表2 龙湖集团过去 1年股价涨幅在 20家主流房企中排名第 3（截至 2021/6/7） 60 40 20 0 过去1年股价涨幅（%） 华 新 城 控 股 龙 湖 集 团 旭 辉 控 股 华 润 置 地 绿 地 控 股 万 科 碧 桂 园 中 梁 控 股 保 利 地 产 中 南 建 设 金 地 集 团 阳 光 城 融 创 中 国 中 海 发 展 金 科 股 份 招 商 蛇 口 中 国 恒 大 世 茂 集 团 中 国 金 茂 侨 城 -20 -40 -60 资 料 来源：Wind，市场研究部 5 / 22 图表3 龙湖集团过去 3年股价涨幅在 20家主流房企中排名第 1（截至 2021/6/7） 120 100 80 60 40 20 0 3 过去 年股价涨幅（%） 龙 新 城 控 股 金 科 股 份 华 侨 城 华 润 置 地 旭 辉 控 股 金 地 集 团 保 利 地 产 万 科 世 茂 集 团 绿 地 控 股 融 创 中 国 中 梁 控 股 中 南 建 设 阳 光 城 中 国 金 茂 中 海 发 展 碧 桂 园 中 国 恒 大 招 商 蛇 口 -20 -40 -60 湖 集 团 资 料 来源：Wind，市场研究部 为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科 A、保利地产、招商蛇口、金科 股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙 湖 高 估值之谜。 二、 地产开发：龙湖财务融资、土储销售表现俱佳 龙湖为房地产开发领域典型的“三好学生”。相比万科、保利等行业龙头，龙湖规模增长速度占优， 充足土储有力保障后续销售增长；相比保利、招蛇等央企国企，龙湖作为民企、管理机制灵活，不 仅在业内较早引入职业经理人，还形成较为完善的激励机制，管理团队稳定性较强；相比金科等民 企，龙湖融资成本极具优势、债务长期稳健；相比许多三四线房企，龙湖坚持聚焦一二线城市，土 储更加优质。考虑房地产开发主要涉及融资、拿地、开发与销售四个环节 ，我们以此切入，对龙湖、 万科、保利、招蛇、金科五家房企进行具体对比分析。 2.1 融资：龙湖融资成本低廉，债务长期稳健 从融资成本看，龙湖作为民企，资金成本甚至低于保利、招蛇两大央企。龙湖 2020 年平均融资成 本仅 4.39%，对比之下，招蛇 2020年综合资金成本为 4.7%，保利 2020年整体平均融资成本为 4.77%， 万科与金科未披露平均融资成本。从近期发债情况看，万科于 2021年 5月发行的 5年期、7年期公 司债票面利率分别为 3.40%、3.70%；金科于 2021年 3月发行的 4年期公司债票面利率为 6.3%。 从融资规模看，龙湖过去四年有息负债增长最快，为规模扩张奠定基础。据 Wind统计，2020年末 保利、万科、保利、招蛇、金科、龙湖有息负债分别为 2612亿元、2968亿元、1605亿元、982亿 元、1674亿元，其中龙湖过去四年有息负债 CA GR（30.4%）高于招蛇（27.9%）、保利（27.5%）、 金科（2