人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日.pptx

2015年4月;;;人口总量：人口增速持续趋缓，生育率维持低位;人口总量：净移民总量于2000年达到高峰，此后逐步减少，人口流入放缓;人口总量与房地产：人口增长持续放缓使得美国房地产销售降至历史低位，固定资产投资大幅下滑;人口总量与房地产：房屋空置率在2006年后大幅上涨，近年来虽有所下降但依旧较高；新建住房价格重回高位;图：1900年至2013年美国购房适龄人口及增长率;图：1964年至2013年美国住房新开工及购房适龄人口增长率;人口结构：近年来总抚养比有所回升，老年抚养比显著上升;人口结???与房地产：总抚养比与房地产市场表现成负相关，抚养比探底，劳动力人口增加，促进房地产发展;美国小结;;人口总量：世界人口第十大国，老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一;城市化：城市化进程飞快，经济增速与劳动人口增速走势基本一致且下行趋势明显;人口红利：人口增速放缓，2007年后进入负增长时期;人口红利： 90年代房地产泡沫破裂，抚养比不断攀升;人口红利与新开工：1991年房地产泡沫破裂后，就业率下降，失业率走高，新屋开工户数下降趋势明显;需求特点：地价市场周期变化明显，90年代房地产泡沫破裂后，地价持续下跌;需求特点：人口结构变化影响日本住房需求长期趋势;日本小结;;人口红利：人口增速趋缓，总量将于2030年达到峰值;人口红利：城镇化进程将放缓，推动房地产快速发展的人口因素减弱;人口红利：抚养比尤其是老年抚养比持续上升，人口红利趋于减弱;人口红利：三次人口高峰后，人口出生率持续下滑;需求特点：随着住房水平的不断提高，未来市场将逐步转向改善型需求;需求特点：未来一段时间内以改善型需求为主，但由人口变化引致的住房需求将逐年下降;需求特点：随着人口年龄结构的推移，住宅需求将发生明显变化;需求特点：家庭规模逐步变化，一人户、二人户等比重加大带来需求结构的改变;;需求特点：户籍制度改革加快人口流动，城市差异进一步扩大;中国小结;;城市分类：将100个样本城市按照人均住房水平和适龄人口数量分为特征各异的四大城市类群;第 I 类城市：人均住房面积低，适龄购房人口规模大，房地产发展后劲足，但不同城市需求分化依然明显;典型城市—北京：常住人口总量增速趋缓，适龄购房人口数量持续攀升，抚养比走势平稳，市场潜力大;典型城市—东莞：适龄购房人口数量达历史峰值，抚养比持续低位，未来市场需求旺盛;第II类城市：人均住房面积偏低，适龄购房人口规模偏低，房地产发展空间一般;典型城市—惠州：人口持续流入，承接珠三角中心外溢需求，高比重的适龄购房人群及在校学生增加购房潜力;典型城市—桂林：人口流出但抚养比呈下降态势，城市自身人口发展带来的需求有限，但旅游地产仍具备潜力;第III类城市：人均住房面积偏高，适龄购房人口规模较大，房地产发展空间尚可。;典型城市—佛山：购房适龄人口快速增长，人口流入量保持稳定，市场潜在需求仍存;典型城市—无锡：购房适龄人口增长显著，总抚养比明显降低，但须警惕老龄化危机;第IV类城市：人均住房面积偏高，适龄购房人口规模较小，需警惕未来市场风险;典型城市—嘉兴：人均住房面积偏高，户籍政策或为重要影响因素;典型城市—绍兴：流入人口素质较低，产业升级缓慢，制约房地产市场发展;附表:第 I 类城市名单及部分指标;附表:第 II 类城市名单及部分指标;附表:第 III 类城市名单及部分指标;附表:第 IV 类城市名单及部分指标;谢 谢！