世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT.pptxVIP

“益田假日广场”项目定位报告占地22836.5m2总建面130976m2公寓23036m2写字楼12000m2商业73026m2本项目界定顶级物业市场形象/价格标杆写字楼市场稀缺产品公寓获取高价目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心 均价15000元/ ㎡价值点：CBD/超高层物业/标志性/物业配置完全创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：创新产品/办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计/ 后SARS时代的产品设计/功能弹性化 / 服务先导/地铁上盖物业完全的创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大项目写字楼部分可实现——比市场传统产品的最高价15000 x100%=15000元/㎡写字楼→市场稀缺产品价格实现创新产品的五种价格定位方法房地产创新产品的适用性创新产品的适用性品质更好，价格更高品质更好，价格相同品质相同，价格较低品质较逊，价格大幅度降低品质更好，价格更低注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分写字楼→市场稀缺产品产品定位顶级写字楼定律：减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用定位考虑的因素写字楼定位总部基地（顶级生态写字楼）写字楼定位总部基地 ——多层现代智能化花园式办公空间立体绿化/有氧办公/低密度/高绿化锁定企业总部/基本单位面积为800—1000㎡为模数/可自由拼合拆分突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志商务办公的必要配置是客户 关注的重点对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注知名度代表区域形象其次是便捷程度客户需求→物业配置总部基地大堂是物业形象的重要 体验点其次是与工作密切相关 的电梯和车位形象和品质高于价格客户需求→物业配置总部基地客户需求→物业配置总部基地写字楼入口设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度客户需求→物业配置总部基地共享空间商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。客户需求→物业配置总部基地共享空间会议中心多功能会议室，配有视频会议设备有多媒体的培训室供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室退台花园康体娱乐会所，设有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活动设施客户需求→物业配置总部基地局部——层高合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境客户需求→物业配置总部基地局部——公用洗手间采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。客户需求→物业配置总部基地个性化灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择本项目界定顶级物业市场价格标杆写字楼市场稀缺产品公寓获取高价公寓部分思路公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？——公寓的溢价因素我们的最终客户是谁？最终客户的需求是怎样？公寓的溢价因素——被动性1.地段因素直接比较——深圳公寓市场现状公寓类型价格代表区域最终客户普通公寓8000-11000华强北电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业商务公寓8000-10000华强北/车公庙商务公寓客户群多为电子、贸易类小企业，讲究经济实惠。酒店式公寓9000-12000福田、罗湖大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主产权式酒店公寓13000-15000旅游区如盐田大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主深圳公寓市场分析详见附件一根据市场实际现状分析，从深圳公寓市场表现进行比照，本项目价格难以实现目标价格公寓的溢价因素——被动性1.本项目不具备形成大型综合体的支撑因素地段因素其它参照系1.——CBD价值参照系均价支撑点最终客户综合体：地王大厦公寓综合体：广州中信公寓综合体：香港太古城公寓（综合体分析详见附件二）11000/平米10000/平米 不详CBD核心物业超高层/大体量标志性建筑国际公司高级职员、大型企业高级管理层、外资企业高级职员、企业金领公寓的溢价因素——被动性1.本项目为华侨城片区以商业为核心功能的小体量都市综合体。其公寓部分要实现2万/平米的均价，可参照天域酒店、衡山路41号芝大厦的发展模式，以特定地段、特定主题吸引特定客户。锁定特定客户圈层地段因素其它参照系2.——特定主题带来的特定圈层参照系均价支撑点最终客户天域酒店（具体分析见附件三）25000/平米顶级物管（星级酒店/管家服务）硬件设施大中型私营企业主衡山路41号芝大厦（具体分析见附件三）4800美元/平米外籍人士/外企高级职员公寓的