世联_惠州_鸿威小金口_项目定位及物业发展建议_180PPT.pptxVIP

鸿威小金口项目定位及物业发展建议2008年8月商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目简介小 金本项目位于江北后方腹地的小金口片区。本项目距离江北市中心约8公里,地理位置较偏远江 北下角东平项目占地面积：122800平米建筑面积：171920平方米（注：惠州市场15万以上为中大规模项目）容积率： 约1.4（可塑性大）地块现状：空地其中公建共25760平米，幼儿园配套面积3500平米，独立占地的公用设施1084平米，其余公建21176平米可规划为商业用途Mission1开发商的需求目标梳理项目理解利润追求利润最大化首要目标市场分析SWOT分析重要目标形象融入江北片区案例借鉴项目定位项目商业建议物业发展建议项目价格定位关于惠州:本地强势开发商+深圳准一线开发势力+广州一线开发商雅居乐中体中信TCL从对惠州市场的重视程度来看,广州品牌开发商远远走在深圳开发商之前,合生/奥园/雅居乐等广州大鳄或站稳脚跟或初步布局惠州丽日合生光耀合生富力隆生中信润宇TCL鹏基冠和宝安山水华府关于鸿威:产品开发能力很强的开发商初次进入蓬勃发展的惠州东方雅苑鸿景翠峰东方丽景东方嘉园公司成立于1997年6月，现有深圳市鸿威物业管理有限公司等直属及控股企业8家 海怡东方公司先后在深圳成功策划管理与投资开发了七个精品商住小区：“鸿锦阁”、“聚宝花园”、“鸿园居”、“鸿景湾名苑”、“东方雅苑”、“海怡东方花园” “鸿景翠峰花园” 2004年，公司开始实施跨区域发展战略，分别于2004年5月、10月和12月成立黄山、惠州和宜兴直属子公司，开始了跨区域项目的投资与开发。目前黄山公司及宜兴公司分别在开发建设黄山“东方丽景花园”和宜兴“东方嘉园”项目 世联对开发商目标的理解首要目标利润追求利润最大化重要目标形象融入江北片区作为初次进入惠州市场的开发商,稳健和规避风险是第一要务,世联对鸿威目标的理解为:挤入惠州主流开发阵营，稳健基础上的项目价值最大化12超越小金口，融入江北大片区3确定公建转商业的体量大小Mission1指标：具有大体量商业配套、可塑性大的片区中大规模项目项目占地面积：122800平米建筑面积：171920平方米（注：惠州市场15万以上为中大规模项目）容积率： 约1.4（可塑性大）地块现状：空地其中公建共25760平米，幼儿园配套面积3500平米，独立占地的公用设施1084平米，其余公建21176平米可规划为商业用途目标梳理项目理解市场分析SWOT分析排洪渠案例借鉴惠州大道项目定位物业发展建议项目价格定位规划路大区位:项目位于大江北片区,区域位置较偏本项目位于江北后方腹地的小金口片区。小 金本项目距离江北市中心约8公里,地理位置较偏远江 北下角东平小区位:位于小金口街道办中心位置，发展主轴之上白鹭湖旅游度假区本项目紧邻小金口镇中心区，距离镇政府约900米，距金源工业区约1.5公里。位于小铁商业中心、柏岗商业中心和小金行政中心之间，小金乃至城市发展主轴之上，具有很大的发展空间小铁商业中心金源工业区小金行政中心区本项目柏岗商业中心小金街道办柏岗村委基底及四至关键词:平整/山景/昭示性/村屋项目北参差错落的旧屋和排水渠对环境影响较大项目西项目东基底平整紧邻惠州大道，昭示性极强厂房和村屋构成了西面的主基调项目西柏冈岭资源较好，具有一定的景观价值项目南片区面貌:周边工业区众多,片区环境杂乱工业区林立:全街道办现有10个工业区，已有美、日、韩、港台等10个国家和地区的客商前来投资办厂，全镇有三来一补、外资等各类企业250多家; 区域缺乏规划:小金口片区杂乱,村屋众多,整个街道办被惠州大道分隔为东西两部分;交通:紧临惠州大道，近粤赣高速、广惠高速及惠州火车站，周边路网发达，交通便捷，可达性强铁路:著名的“京九铁路”及粤东交通大动脉“广梅汕铁路”惠州北站就建在小金口镇乌石村内，公路:形成惠博沿江路、324国道(广汕公路）、金龙大道与惠州过境公路 “三纵一横”及广惠、粤赣两大高速交汇的骨干公路网络 。 项目属性:区位弱势但具有一定资源条件(景观/交通/商业配套)的中大规模楼盘地块南面临柏岗岭,景观资源优越地块东面紧邻惠州大道,昭示性非常好;基底平整,便于产品排布紧邻惠州大道和火车站,通达性好社区规模较大,可塑性大自身具有2万余平米的商业配套设施指标分析S优势四至分析基底分析资源/昭示性/规模较大通达性分析项