2-房地产项目整体开发流程.pptVIP

1、技术处理 文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？ 2、协调关系 城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。 3、处理技巧 以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何处理无证施工？ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识： 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到两年半； 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减； 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本； 场地条件：是否平整、是否山地； 抗震等级：6级、7级、8级； 节能要求：是否满足节能规范； 景观环境造价。 * * * 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 此处填写本页标题 此处填写相关内容 此处填写相关内容 此处填写相关内容 此处填写相关内容 此处填写相关内容 此处填写相关内容 此处填写中心内容1 此处填写中心内容2 此处填写本页标题 小标题 内容填写 中心内容1 文字描述 文字描述 文字描述 中心内容3 文字描述 文字描述 文字描述 中心内容1 文字描述 文字描述 文字描述 内容填写 此处填写本页标题 文字描述文字描述 文字描述文字描述 段落文字描述段落文字描述段落文字描述段落文字描述段落文字描述段落文字描述段落文字描述 中心内容1 文字描述文字描述 中心内容2 文字描述文字描述 文字描述文字描述 文字描述文字描述 此处填写本页标题 中心 内容 文字描述文字描述文字描述 文字描述文字描述文字描述 文字描述文字描述文字描述 文字描述文字描述文字描述 文字描述文字描述文字描述 文字描述 中心 内容 文字描述 此处填写本页标题 01 文字描述 02 文字描述 03 文字描述 04 文字描述 05 文字描述 中心内容 此处填写本页标题 段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑。 中 心 内 容 此处填写本页标题 段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑段落文字编辑。 中 心 内 容 此处填写本页标题 文字描述文字描述 01 文字描述文字描述 02 文字描述文字描述 03 文字描述文字描述 04 文字描述文字描述 05 文字描述文字描述 06 文字描述文字描述 07 文字描述文字描述 08 文字描述文字描述 09 文字描述文字描述 10 文字描述文字描述 11 文字描述文字描述 12 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 案例：佳兆业项目整体开发流程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 总平图规划设计完成 方案设计完成(方案评审会） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精装交楼标准施工图及材料定板 项目开工 施工许可证 主体