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浅析昆明市城镇住宅房的市场细分对策 摘 要：我国加入 WTO 后，对房地产业产生了双重的影响。一方面，按 WTO 的贸易规则，关税逐步降低，建筑材料价格也会随之降低，房地产开发的建筑 安装费用自然也会不断减少，促使房价下调，而加入 WTO 能增加国内居民收 入，这将形成对房地产的直接有效需求，同时，随着国内的进一步开放，将会 吸引更多的国外客商来华旅游观光或投资办厂、设立分支机构和办事处。外销 房、宾馆、酒店、写字楼的需求将会有所增加，促进国内房地产市场的发展； 另一方面，随着国内房地产市场的开放，国外的品牌房地产将大举进入我国， 国际上先进的房地产经营管理理念与设计观念进入我国房地产市场，将会对我 国消费者形成强大的吸引力，对国内房地产企业形成巨大的冲击。因此，国内 房地产企业在面临机会的同时，也将面临更大的竞争压力。 关键词：市场细分 房地产 城镇住宅 目标市场 一、市场细分概述 市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把 整个市场划分成不同的消费者群的过程。其客观基础是消费者需求的异质性。 市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密斯(Wendell R.Smith)于 1956 年 提出来的。 二、昆明城镇住宅房市场现状及发展趋势 （一）昆明市城镇住宅房市场现状 1.居民购买能力有限 买房对大多数昆明市城镇家庭来说，都属于大宗投资，很多人一辈子 也买不起房。据有数据显示，2011年昆明城镇居民人均可支配收入达21700元， 实际增长10%。在高物价和高房价的重压下，这收入与东部发达地区还是有很大 的差距。持续增长的收入被物价的上涨给抵消了，造成了居民购买住房的能力 有限。现在的调控还是围绕造房、买房这个目标进行的，让中低收入家庭都去 买房。 2.中低商品房供应不足，高档商品房空置 近年来由于昆明市的住宅需求也随着全国的需求大潮不断增强增强，年售 量增长幅度较大，但是中低商品房的供应严重不足，这也很大程度上限制了需 求的上涨，加上高档商品房空置量明显增加，2010 年空置增幅达 67.6％，而从 2012 年的上半年看，政府出台了相关房地产市场的措施后，空置增长幅度才有 所回落，这也反映发展商在对项目的准确定位合理开发上逐渐走向成熟与理 性。 3.外来务工低收入者住房困难 高房价的的负面影响越来越明显，国家出台了一系列的政策措施来遏制房 价，如经济适用房、廉租房、提高二套首付、外来人员在杭不满一年的不给贷 款等。但对于身处于春城各个角落这些收入者来说，也不能一时解决自身的住 房问题，买房更是是遥不可及的愿望和梦想。为解决住房问题，这些外来务工 的低收入者普遍关心的是房租上。 （二）昆明市城镇住宅房市场发展趋势 随着宏观调控的持续，昆明商业地产较为火爆，单价基本与北京、上 海等一线城市持平，表明昆明商业投资市场较为旺盛。从改革开放以来，昆明 和全国一样，商业的发展也经历了一个从业态单一向业态丰富、从单纯购物向 购物休闲化发展的历程。虽然国家出台了政策在一定程度上限制了房地产市场 的发展，但是 伴随着昆明的商业的兴起和发展，以及居民住房需求的不断高涨。针对昆 明房地产发展情况，有关部门还将从实际出发，认真分析市场需求，合理确定 房地产开发供应总量和供给结构，重点发展适应居民承受能力的中低价位普通 商品住房和经济适用住房，采取措施支持普通商品住房建设，增加其在住房供 应中的比例。控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型项目建设。发展和完 善住宅二、三级市场，逐步形成房地产的梯级消费格局。 三、昆明市城镇住宅房市场存在的问题 （一）供应结构不合理 昆明经济的发展必将推动住房市场的增长，但是在高增长的大背景下，市 场结构就出现了失衡，供应结构不合理等问题频出。目前，昆明市的住房领域 社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面。一是房价快速上涨，特 别是高档商品房房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二是二手 房市场和租赁市场发育缓慢；住房市场秩序比较混乱；三是住房保障覆盖面 小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败 现象引起广大群众的不满。但从昆明市目前的住房供应情况来看，经济适用住 房和廉租住房供应滞后，廉租住房的房