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中国廉租房解析及建议 著名经济学家马斯洛的需求理论将人的需求分为五个层次，由低到高依次为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。其中，对住房的需求与对食物、水、空气的需求同属于最低层次的生理需求，人们在转向较高层次的需求之前，总是先尽力满足这类需求。但是，处于社会最低收入阶层的人群往往在快速城市化进程中无法通过自身的力量改变无房、危房、拥挤、共用等住房弱势状况，只能依靠政府救助。如何解决这类弱势群体的住房需求问题，历来属于各国政府认真探索、着力解决的问题。 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中针对“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面将针对这一政策进行经济分析及现状对比分析，提出完善我国住房保障体系的建议。 一、住宅过滤模型的经济分析与现状对比 过滤模型描述了不同住宅子市场之间的相互作用，以及住宅从一种用途转移到另一种用途的过程。其假设条件如下： 1.三种收入群体：富人、中等收入、穷人。 2.实际收入随时间推移而增加，因此三种收入群体对住宅服务的需求量都会增加。 3.改良住宅的成本相对较高，即住宅质量提高、面积增加的成本相对较高。 4.每10年都会有新住宅建造出来，同时住宅服务存在折旧。 在1980年，穷人处于点b的位置，中等收入家庭处于点d，富人处于点f。收入上升导致富人对住宅的消费增加，鉴于住宅的改良成本高，为富人建造新住宅更有效率，他们搬到1990年新建房中（点g）。由于一套旧住宅的市场价值低于建造同样单位服务的新住宅的成本，因此中等收入家庭选择居住富人腾出的1980年建的房子，减去折旧，从点d移动到点e。同样，穷人搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住宅里，减去折旧，从点b到点c。这就是著名的“过滤模型”[1]。 过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。我国针对最低收入家庭建造的进行实物配租的廉租房即处于最低层级，控制好廉租房的供给数量和质量是关键。 我国目前最低收入人群住房需求大大超过供应数量，廉租房建设数量尚存在巨大落差。以北京市为例，仅建成一个广渠门北里廉租房小区，共400户，配租对象为住房困难的烈属、伤残军人为主的优抚对象、特困家庭，资金来源主要是住房公积金的增值收益。可见，无论是照顾对象覆盖面还是资金来源，范围都还很狭窄。可喜的是，北京市于2005年初及时调整了廉租房政策，将增加廉租房的数量，把照顾对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工，租赁房源也将多样化。 对于廉租房的质量，有人曾提出为避免类似于有钱人入住经济适用房的现象，廉租房小区应当不设常规的汽车停车位、小户型设计、低绿化率、高密度开发、建设中低档次的商业配套等，让高收入群体不愿意主动进入，一方面可以降低成本，另一方面减少政府把关的难度。这种做法是不符合过滤模型的。从长远的角度出发，建设廉租房时除了要考虑行动不便的残疾人及老年人较多的实际情况，设计无障碍通道，老年活动中心、医疗保健室等配套用房外，更应该符合未来发展对建筑的要求，如绿化、建筑密度、户型通透、配套完善等，降低过滤速度。 二、实物补贴与现金补贴的经济分析与现状对比 实物补贴与现金补贴是两种保障方式，从消费者效用角度讲，实物补贴的效用要低于现金补贴的效用。如图2。 图2实物补贴与现金补贴的效用比较 实物补贴政策下，消费者选择C点，C点与F点（无差异曲线与效用曲线的切点）的效用相同。相等的补贴额度，现金补贴使预算线向上移动，消费者选择E点，E点效用高于F点。这个结论并不是随意定位无差异曲线的结果，而是体现了微观经济的基本原理。消费者更倾向于选择现金，是因为现金提供了更多的消费选择。现金补贴允许消费者选择点E或新预算线上的其他任意点，除C点之外的任意点的效用都高于实物补贴的效用。 既然实物补贴理论上不如现金补贴，为什么仍要通过各种融资渠道筹资建设廉租房呢？经济学上把居民用于食品的支出在总支出中所占的比例叫做“恩格尔系数”，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。由此看来最低收入家庭收入微薄且用于食品的支出比重非常大。如果对最低收入家庭直接给予现金补贴，他们的理性选择很可能是先购买食品等必需品以满足最基本的生活需求，其次才会考虑改善住房条件。即使他们想用现金补贴去租房，在我国现今的市场上也很难找到相应低租金的住房。 因此，如果想要现金补贴与实物补贴达到同样或更有效用的住房福利增加效果，需要有三个前提条件：第一，消费者获得补贴后要有足够的自觉性到市场上去租房而不是完全