产权式物业综合法律规制必要性.docVIP

产权式物业综合法律规制必要性 近年来，在我国出现了产权式商铺或产权式酒店、公寓等产权类物业，这是一种产权与使用经营权相分离的商业房地产开发模式，也是普通投资者的一种投资产品。房地产开发商将其开发的大型商厦自主分割为许多小单元出售给投资者，投资者分散取得被分割单元的所有权，但在约定期限内，必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司包租或委托其进行统一经营管理，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。 一般情况下，这些被分割出售的小单元之间并无墙隔离，开发商或管理公司为确保租赁收益，会在要求投资者不得提前解除合同的前提下，将商厦整体转租给某一具备经济实力的承租商，或按照商铺经营规划招商给大小经营者经营使用。该种地产开发形式最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市，因其符合地产开发快速融资、中小投资者量力投资、商家集中经营的多重需求，以不可阻挡的势头在全国发展起来。其中产权式商铺显现出的问题较多，2006年5月22日，被建设部以指导性意见加以限制，随后南京、上海等城市出台政策禁止，但各地地产界依然不时有此种开发形式出现，尤其是中西部地区的发展方兴未艾。至于产权式酒店和产权式公寓，在一些有旅游优势和商业发达的城市逐渐成为新宠。 一、包头市产权式物业开发和使用的现状 内蒙古包头市从90年代末开始出现这种商业地产开发模式。最早主要是产业地产开发，如泓德电脑城(原海德电脑城)专卖电子类产品;接着是大型购物商场，如王府井百货等;然后又有产权式酒店和公寓出现，如万號大酒店和水清木华公寓，等等。到现在该类物业开发的核心理念已变成商业地产的证券化和无形化，成为普通投资者的一种投资理财产品。在包头市的主要街道，近年新起的大型商业地产和公寓大都用这种方式开发出来，而且目前还有这样的物业形式不断被推入市场。这种房产开发方式能够聚合资金和分散风险，特别是公寓还能满足现代SOHO族的过渡居住和理财需要，有一定的社会价值，从长远看也符合市场发展的基本规律，似乎是一个同时照顾到投资者、开发商或管理公司和承租商三者利益的“三赢”结果，但目前的开发使用实践证明，这一结果难以实现。这是因为，产权式商铺或房产的价值更多地体现在商业营运价值上，即给投资者带来资产收益，这对产权式物业销售后的经营利用提出了更高的要求。开发商基于快速融资的需要，以承诺高回报把房产甩给投资者，但投资者的投资收益靠商户与管理公司的良好经营运作才能实现，不同的运营方式和经营项目，有着不同的经营效果。而商业经营需要一定的成长期，一旦经营业绩未达到预期，投资者与开发商和经营管理公司的利益冲突在所难免，包头市以及全国各地反映出的开发纠纷与房产经营事件，无论是数量还是社会影响都需要我们给予关注。事实上，产权式物业模式在我国仍然处于粗创阶段，其完善还有很长的路要走，对于其间已经累积的经验成果以及暴露出来的诸多问题，都有赖于我们进一步的实践总结与理论反思。 二、产权式物业销售中 投资者与开发商产生的产权登记纠纷产权式商铺有两种类型:一种是“独立产权式商铺”，即开发商将整体卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分;另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间经营商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。［3］由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，开发商可以分割极小的面积降低销售门槛吸引中小投资者购买，使用却不受影响，此种利用方式的开发也就非常普遍。我国现行房屋权属登记规则对产权式商铺的确权登记问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺的登记标准差别很大，尤其体现在对“虚拟产权式商铺”的登记上。如北京、南京、长沙等地规定产权式商铺可以登记领证，而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。在包头市，2008年就出现了一个地产项目集中爆发多起产权式商铺登记纠纷:现包头市昆区乌兰道的老鼠街，最早开发规划为北国城，主题为女人街，专卖女士用品，以产权式商铺形式出售，投资者根据自身条件，按照开发商的规划指示购买了大小不等的非独立商铺，双方协议为投资者办理独立产权证。后因为商场经营不景气，部分投资者想出让商铺，而开发商长期未能办证成功，业主将开发商告上法庭，要求办证或退赔房费和损失。后商场转变营业方向才使情况有所改观。至于产权式酒店和产权式公寓，因为经营需要，一般都是以内墙隔开的独立房间，但酒店应为具有综合服务功能的经营实体，办理独立产权登记也有难度。我国有些地方出台相应的规范性文件明确禁止宾馆、旅馆的分割出售，这使得投资产权式酒店有相当的法律风险