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以经济学角度浅议城市房屋拆迁缺陷 房屋往往是人们安身立命之处，对于大多数家庭而言房屋是他们最重要的财产之一。房屋拆迁对于个人利益的影响可以说是非常巨大的。自从2007年重庆的“史上最牛的钉子户”见诸报端之后，房屋拆迁引发的纠纷再次引起了社会的广泛关注，关于房屋拆迁的讨论再度升温。 根据建设部信访办的统计，2002年1月至8月28%受理的来信和70%的上访批次涉及房屋拆迁问题。到2003年8月底，国家信访局接受的关于房屋拆迁的投诉信件和上访者人数均同比增长50%。根据山东省高级人民法院行政审判庭的统计，城市房屋拆迁引发的行政诉讼在2004年增幅达60%。[1] 一、城市房屋拆迁问题产生的原因 城市房屋拆迁原本是极为正常的，一个城市在其发展的过程中不可避免地需要进行房屋拆迁。房屋拆迁的原因可能有以下几个方面：第一，旧城区的发展日益饱和、已不堪重负，需要从城市的外缘进行拓展或是对旧城区进行改造；第二，一个城市行进了新的规划，城市主导功能发生变化，需要对现有城市格局进行改变；第三，房屋本身使用年限过久，危、旧的房屋已不再适合居住，需要进行就地重建或异地重建等。作为城市发展正常的新陈代谢过程，原本房屋拆迁无可厚非。那么为何近年来城市房屋拆迁却引发了频繁的社会纠纷？为何这一问题竟愈演愈烈？这些问题似乎应当值得认真的思考。 笔者认为纠纷产生的直接原因在于拆迁补偿达不成一致。近年来房地产业持续升温，房价的上涨之势令人咋舌。对于很多普通百姓而言，房价与收入的巨大差距使得买房已成为一件近乎遥不可及的事。此时如果他们的房屋被拆迁却得不到适当的补偿，那么很可能意味着在他们在失去老房子的同时很难再购买一套新住宅。 二、从制度经济学的视角分析城市房屋拆迁中各主体的作用 目前看来，城市房屋拆迁过程中涉及的主体包括：地方政府、房地产开发商、被拆迁人、专业拆迁队等。下面本文将试着从制度经济学的角度分析前三者在城市房屋拆迁过程中所起的作用。 （一）地方政府 地方政府在房地产开发和城市房屋拆迁过程中的主要职权包括：第一，出让土地的建设用地使用权，收取相应的出让金；第二，进行相关的行政审批。地方政府主要依靠已有的制度、出台相应的法规、公布有关政策以及其他具体行政行为来履行自身职能。 1、从产权制度的角度分析 从现有的产权制度的角度来看，我国已具备了相对完善的房屋产权制度。城市房屋已经建立起产权登记制度，例如在房屋买卖过程中房屋所有权的转移是以到登记机构进行登记为标准的。房屋的产权证就是房屋所有者享有房屋所有权的权属证明。由于产权界定清晰，因此对于房屋产权的拆迁补偿也是明确的。 但是，对于土地使用权制度却较为模糊。房屋与土地是不可分割的整体，因此房屋产权与土地使用权在流转过程中就产生了问题。其中主要的问题包括：第一，房、地补偿的界定不清；第二，公民是否享有土地使用权并不明确。[2]根据2007年颁布的《物权法》的规定，如果流转建设用地使用权，那么附着于其上的建筑物、构筑物等设施也应一并处分。按照这一规定，在房屋拆迁之前的征收补偿阶段，对于被拆迁者的补偿不仅应包括对于房屋产权的补偿，还应包括对于土地使用权的补偿。但是，目前对于土地使用权应如何补偿却没有明确的规定。立法、政策上的空白导致的情况是“以房屋补偿掩盖了土地”或是“在处置房屋财产权时将土地含入其中，土地财产权本身又单独重复处置”[3]。土地使用权权属问题产生的原因之一在于该权属的来源。我国土地使用权的取得主要分为两种方式，一种是通过无偿的划拨取得，另一种是通过政府的有偿出让取得。因此在补偿时也应采取不同的措施。笔者认为，如果是前者在拆迁补偿过程中应基于保证百姓的基本生活的考虑给予适当补偿，但对于后者就应该予以充分足额的补偿，而且补偿的标准还应参考该地段在发展过程中升值的部分。笔者认为政府应尽快弥补这一立法、政策上的空白，为完善与城市房屋拆迁相关的产权制度而尽职尽责。 “稀缺性是人们建立产权或对资源设置权力安排的基本前提”[4]。对于国家而言土地是稀缺的资源，因此国家需要建立相应的产权制度以维系土地资源的良性使用和流转。产权的形成机制主要有四个方面，包括武力、意识形态、习俗习惯和国家或者其他代理机构实施的行为[5]。个人任何的产权强度依赖于三个方面，第一，个人为了保护该产权的努力；第二，他人企图分享该产权的努力；第三，任何第三方为保护这项权利的努力。房屋产权和土地使用权制度的形成主要是依靠国家的制度设计和长期以来的习惯。良好的产权制度能够对于保护产权起到积极的作用，而目前我国在城市房屋拆迁过程中涉及的产权制度却尚不能起到这样的作用。接连发生的拆迁纠纷似乎在说明：产权所有者为了保护自己的