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住房反向抵押贷款风险透析 内容摘要：随着我国房地产市场快速发展，住房自有率不断提高，盘活住房实现“以房养老”为社会养老问题提供了创新思路。反向抵押贷款业务是最典型的“以房养老”模式，其资金流向与普通抵押贷款相逆，这种特性决定了金融机构在开办该业务时可能面临资金流动性风险。本文提出在我国发展反向抵押贷款的初期阶段可以引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中住房变现渠道的构想，以解决业务开展中抵押住房的变现难题，应对其引起的流动性风险。 关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房 反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。 反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。 反向抵押贷款与银行流动性风险 （一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容 流动性是金融机构经营状况的重要体现，是整个金融体系稳定的源泉。商业银行流动性是其在不损失价值情况下的变现能力，即为资产增加而融资及在债务到期时履约的能力。当银行不能及时以合理价格取得资金以履行偿债义务（包括储户提存）和其他承诺（如担保、贷款承诺等或有负债）时，便陷入了流动性风险。 （二）基于期限结构度量银行流动性 商业银行作为资金往来中介，其资金来源的期限结构制约着资金运用的期限结构，资产和负债之间的期限结构匹配直观地反映着银行流动性状况。理想状态下，短期负债用于短期资产，长期负债用于长期资产。当短期负债过度用于长期资产时，容易出现到期的负债不能及时偿付出现的流动性风险。因此，流动性风险管理应该尽量使资产的收入现金流的时间和数额与负债的支出现金流的时间和数额都匹配。 FrederickMacaulay最初提出久期概念用来衡量债务工具到期期限的加权平均时间：（1） 其中，Di=第i种资产和负债的有效期；CFt=t期时净流入的现金流；N=现金流入最后一期；r=现行利率水平；PVt=t期时流入的现金流现值。 假设商业银行的资产和负债期限共有n种，资产的数量分别为x1，x2，…，xn，负债的数量分别为y1，y2，…，yn，则第i种期限的差额△i=xi-yi。即△i为资产或负债的一部分，对第i种资产和负债来说，△i没有被匹配。设△i的有效期值为Di，对于组合△i来说，有效期值D为： （2） 当D0时，没有完全匹配的资产平均到期期限小于没有完全匹配的负债的平均到期期限，银行流动性较充裕，但盈利性下降。 （三）反向抵押贷款引起的银行流动性风险分析 银行开展反向抵押贷款时面临的风险往往比普通的住房抵押贷款要高。后者是银行在前期一次性地给借款人发放贷款，借款人后续分期偿还，随着借款人逐步偿清贷款，银行流动性增强，风险也逐步降低。相比之下，反向抵押贷款逐期给付借款人资金，加上长期累积的利息支出，银行支付压力不断增大，风险也上升。直到贷款期末，银行拥有房屋所有权后将房产变现才能一次性地释放风险。 以简化的反向抵押贷款终生生存年金产品为例，说明其隐含的流动性风险。在完全竞争的市场中，假设忽略贷款发起费用及其他交易费用，在贷款期内所有年金的折现值之和应该与住房现值相等。即： （范子文，2006）（3） 其中，Ax=年龄为x岁的申请人每年获得的等额年金；tpx和tqx=分别为x岁的申请人在贷款合同开始后第t年内存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房价值年均波动率；r=反向抵押贷款年利率。由上可得：（4） 反向抵押贷款的年金贷款是银行的资产类别，把式（4）代入（2）。若进一步放宽条件，假设未发放反向抵押贷款前银行的资产负债期限相匹配，且现金净流入为0。反向抵押贷款发放后，在贷款