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住房抵押贷款探讨论文 一、美国储蓄信贷协会(SL)危机 (SL)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(SL)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。 在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和SL不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则SL面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，SL的经营急速恶化，400多家SL濒临倒闭危机。SL出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的SL的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为SL创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的SL参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(SL)危机是先过度管制，后放松管制的结果。 二、2007年的次级抵押贷款危机 1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变 SL危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。 在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSEs)。美国政府主要是通过房利美(FannieMae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于MBS的发行费用。 2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化 其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。 其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如ImpacMortgageHoldings、“新世纪”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为MBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化MBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。 其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债MBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDO)、合成CDO、夹层CDO…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDO不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。 其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SPV，发行CDO，因出售证券化资产时通常附有协议，在