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住房抵押贷款证券化研究论文 设计独立的贷款抵押证券公司 在确立发展住房抵押贷款（MBS）的模式之前，最基本的步骤就是要建立证券化的专门机构（SPC或SPV），来组织和引导MBS在我国的顺利试点和推进。通常来说，根据房地产抵押贷款证券发行主体的性质不同，其证券机构一般可以有三种基本模式：一是政府管理的住房抵押贷款证券机构；二是政府支持、社会公众或法人机构持股以商业方式运作的住宅贷款证券公司；三是纯粹由社会法人机构，甚至是私人持股的住宅贷款证券公司。对此，有以下三方面的基本判断： 由政府主导设立证券化专门机构。发展住房抵押贷款(MBS)隐含着很多公共政策目标，如支持中低收入居民购房、促进住宅金融体系的稳定和住宅产业发展等等，这都是政府应当承担的职责。因此，在包括美国在内的许多西方国家，政府都在MBS运作中起着核心作用。从美国的几家SPV来看，政府给予众多优惠政策，这类政府信誉的隐性担保，对于MBS的顺利开展和交易成本的降低都是十分重要的。当然，政府主导还体现在其他方面，例如加强对MBS过程和相关主体的监管、制定相关的财务会计制度予以规范等。 把建立政府背景的证券化专门机构作为推进MBS的出发点，是基于两方面的考虑：一方面，首先建立政府背景的证券化专门机构，可以为住房抵押贷款一级市场和二级市场的发展奠定良好的基础。另一方面，有助于防止民间自发性试点所带来的额外改革成本，也有利于充分体现政府公共政策的具体目标。 证券化专门机构的出资方式有两种考虑：我国成立推进MBS的证券化专门机构，可以考虑两种出资方式，一种是参照中央汇金公司的模式，利用外汇储备进行注资。另一种是把发展MBS纳入国家政策性金融体系，由现有政策性银行注资成立证券化专门机构。国家开发银行是政府的开发性金融机构，具有准主权级的国家信用。由国家开发银行来发起成立证券化专门机构是非常不错的选择。由于住房抵押贷款债权自身存在风险，因此在一定程度上影响了住房抵押贷款证券化的实施。为了维护个人住房抵押贷款业务，美国政府设有政府性质的信用保险机构来专门为个人申请住房贷款提供经济担保或保险。住房贷款债权证券化后，美国政府及各保险机构又及时对该类证券及其发行主体进行较为全面的信用担保。同时制定各种法规来防范金融机构在开展住房抵押贷款及其证券化过程中存在的众多风险。正是有如此健全完善的住房贷款证券保险制度，使以住房贷款权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制，住房贷款证券的发行和交易才得以顺利展开。 目前建设银行推出住房抵押贷款支持证券业务，将银行的一定规模个人房贷资产筛选集合信托于受托机构，由受托机构以上述资产所产生的现金流为基础发行证券。这一证券产品将以债券形式在银行间债券市场上发行并流通。 建立信用保证体系 已收购的抵押担保债权组群，由政府信用加强，为保险公司等其他信用保证机构作担保，使之能按时支付本息，从而获得较高的信用评估。 首先,我国要建立独立的评估体系。由于住房抵押贷款的证券化会以打包的形式进行,标的比较大,也有可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估公司的情况下,对地价、地面建筑质地的评估,显然会有一定的技术难度,所以我国有必要建立独立的评估体系。同时,我国目前并没有完整的资信体系,要尽快建立健全个人信用制度,包括个人信用登记、评估、风险防范等一系列制度，也对个人的偿债能力进行评估。这些都是推广住房抵押贷款证券化的必要措施。 其次，确保担保中间人的信用，降低住房抵押贷款证券化的风险。在美国，基于住房抵押贷款的证券必须具有全国公认的统计评级机构所评定的两类最高级别中的一类的资格，为了得到这种评定级别，通常必须提供某些形式的信用提高。20世纪30年代美国就设立了联邦地产贷款银行委员会，由其与政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦房屋贷款抵押公司和商业银行共同组成一套完整的抵押贷款体系，对住房抵押信贷业务采取了一些优惠措施。而我国目前除了建立住房公积金制度以外，还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系。现在，住房信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快，如果没有完整的信用担保体系，大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。 在我国现有的特殊情况之下，我们更有必要得到政府的积极支持甚至主导。政府的主导主要体现在支持或者直接参与设立证券化的专门机构（SPC或SPV）、制定各种方针政策、法律法规、制定各种标准等。政府主导运作方式在我国的好处，一是有利于体现和落实政府的各种公共政策。二是政府通过影响SPV可以间接调控货币市场和资本市场。三是有利于降低按揭证券化运作成本，主要是免除了昂贵的信用增级费用，便于按揭证券化起步。四是按揭证券