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住宅市场供应管理探讨 近年来,住宅价格受到社会大众的普遍关注,居高不下的北京市住宅价格更是国家与民众关注的焦点。而从经济学的角度分析,住宅市场价格是由住宅需求和住宅供给共同决定的,因而分析北京市住宅市场的供求状况具有重要的现实意义。 自2003年,北京市住宅房地产市场开始由买方市场进入卖方市场时代。加上由于制度调整,北京市土地供应量从2004年开始锐减,相应的住宅供应量从2006年开始明显下降。另一方面,住宅的需求却逐年增加,其中包括人口迁移和人口自然增长带来的住房需求,改善住房和拆迁导致的住房需求,以及非京人口的购房需求。在此情况下,我认为北京市住宅市场目前正处于供不应求的状况,具体可以从住宅供应、住宅需求以及住宅市场表现三个方面来分析。 一、住宅供应减少 自2004年起,北京市住房供应量开始持续下降。2004年2863万平方米,达到2001年以来的最高峰,之后批准预售面积开始不断下降,2007年批准预售面积降至1330万平方米,不及2004供应量的一半。从2004年起,平均每年住宅批准预售面积下降约30%。造成住宅供应减少的原因包括土地供应量下降迅速、土地一级开发缓慢,土地储备不足和已出让土地闲置情况较为严重三个方面因素的影响,2009年北京市住宅市场的供应量也呈下滑趋势,具体体现在北京市商品住宅供应的下降态势上。 1、可售房屋套数 在可售房屋供应套数方面,2009年10月北京市商品住宅可售房屋套数为103,249套,环比继续下降0.75%。其中,可售期房套数比前一个月增长了321套,达到69886套,环比增长0.46%。而现房方面,至10月31日截止,可售现房套数为33,363套,环比9月的34,471套继续下降,降幅为3.21%。 2、可售房屋面积 至2009年10月31日,北京市可售房屋面积共计1380.93万平方米,环比降低1.24%。与此同时,可售期房和现房面积均出现了小幅下降。可售住宅期房面积为888.00万平方米,环比9月的898.90万平方米下跌了1.21%,继续延续9月可售期房面积下降的局面。在现房方面,10月31日可售现房面积为492.93万平方米,环比9月的506.25万平方米微跌2.63%,继续呈下降的趋势。 从上面的数据可以看出,尽管8月北京商品住宅市场的期房库存量出现了年内首次小幅回升,但是9月和10月连续出现了下降的局面,目前,北京市商品住宅市场的存量仍处于低位运行,市场库存出现不足。 二、住宅需求旺盛 北京是全国乃至世界重要的经济政治中心,从长远看,房地产的需求必然处于不断增长的态势,需求来源不仅仅是首都区域和国内。从近几年首都商品房市场的消费群体来源看,市内需求约占60%,来自全国其他省、市、自治区的需求占35%,来自国外的个人和单位占5%。据统计,北京市每年人口增长为20万-30万,大量的外来人口存在着巨大的住房需求。在北京商品住宅市场上,首次购房成为主流。这说明,首都商品房市场不仅存在着旺盛的改善型住房需求,其潜在的基本住房需求更是不可低估。 同时,由于近期二手房交易税费减免、首套房贷款七折优惠等优惠政策即将取消的声音不绝于耳,不少原本打算持币观望的购房人,尤其是改善型需求的购房者受风声影响,急着赶搭“末班车”,这种状况更是增加了北京市的住宅需求。 三、住宅市场表现 北京市住宅供不应求的现象也充分地体现在了住宅市场的现状上: 1、价格走势 10月份,北京市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%;环比上涨0.6%,涨幅比上月提高0.2%,此前该数据环比涨幅已连续两个月走低。 新建住房中,四环以内期房均价涨幅最大,比前9个月的均价每平方米上涨了641元,达19750元;五环至六环的期房均价也首次突破万元大关,每平方米达10314元。 在商品房方面,2009年10月,北京市商品住宅成交均价为16083元/平米,环比9月的15808元,微涨1.01%。尤为值得关注的是,10月的成交均价没有延续上个月下滑的局面,再次突破了16000元的均价,再次接近8月最高的16200元。 2、开发投资状况 1-10月,北京市完成房地产开发投资额1983亿元,比上年同期增长50.8%,增幅比1-9月回落5.2%。10月份住宅竣工面积为145.5万平方米,比9月份增长49.2%,增幅比上月扩大38%。 同期,北京市房地产开发企业项目本年到位资金4540.7亿元,比上年同期增长91.1%,增幅比1-9月扩大8.3%。其中金融贷款增长最快,为1887.6亿元,比上年同期增长1.7倍,增幅比1-9月扩大18.9%