谁来拯救商业地产(全文).docxVIP

PGE \* MERGEFORMT PGE \* MERGEFORMT 1 谁来挽救商业地产 一、商业地产陷入“互联XX思维”的误区 商业地产有商业地产的运营规律，互联XX商业有互联XX商业的操作法则，将互联XX（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。  1.似是而非的互联XX商业思维  常提到的互联XX（商业）思维有：“风口说”“入口说”“极致说”“速度说”“用户体验”“免费理论”“流量思维”“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。  （1）风口  风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要推断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。  （2）入口  入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联XX投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。  （3）极致  极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如“宝马专车”“黄太吉”案例等，极致有成本高、难以持续的不足，并有不诚信之嫌。  （4）用户体验  发达GJ消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。  （5）免费模式  在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”“试用”等，这都不是新奇招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联XX商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联XX商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。  （6）流量思维  流量思维并不是互联XX时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联XX商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联XX商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。  2.商业地产运营思维和互联XX商业思维的差异  （1）“风口”的差异  互联XX（商业）思维更关注资本市场效应；而比较成熟的商业地产项目更关注消费基础。  （2）“入口”的差异  入口小，对互联XX商业容易形成特色；而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。  （3）“极致”的差异  互联XX商业注重传播效应，所以采纳极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产治理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，不可持续。  （4）“用户体验”的差异  互联XX商业虚拟场景成本低；而实体商业的用户体验成本比较高。  （5）“免费”的差异性  传统的“免费”是营销手段；在互联XX时代，“免费”上升为互联XX的商业模式了。  （6）“尖叫思维”的差异  互联XX传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采纳“尖叫”的推广策略；魍沉闶垡涤捎谏倘Ψ段в邢蓿一般不采纳这种推广策略。  （7）“流量思维”的差异  互联XX商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联XX商业和商业地产的共同价值表现载体。  二、商业地产的业态升级和重新划分  1.业态全面升级  互联XX促进业态全面升级，互联XX全面渗透。ZG商业进步从小店开始，由于小店的改变成本低，更容易实现改变。  小店的上线比较容易，通常有商业扫瞄、交易、支付、商品交付四个环节，较少涉及到内部操纵和商场智能化。而大型商业物业也必须升级，但成本较高，所以转变成互联XX时代的新业态并不容易。  2.业态重新划分  未来商业业态主要划分成线上业态和物联业态。只需要在互联XX商业空间中完成扫瞄、交易、支付、交付过程的业态可称之为线上业态；而在线下或线上实现交易、支付、需要线下实现商品交付的可称之为“物联业态”，由此看，XX上的实物商品零售商和线下业态融合后，可称为“物联业态”。从营销角度命名，可称之为“全渠道业态”。  （1）物流交货实现零