房地产近期重大市场变化情况及相关内容培训讲解.pptVIP

近期重大市场变化情况及相关内容培训讲解 一、关于地价方面 XXXX年招拍挂出让情况 数据 单位 备注 土地宗数 71 宗 出让面积 493.89 万㎡ 不含少量划拨，有两块地在出让同时伴有少量划拨面积，《报告》中的相关数据计算均不含划拨，按实际纯出让面积计算 出让土地款 34.22 亿元 平均单价 692.98 元/㎡ 竞的方 58 个 单位和个人均有 合并地块数 54 个 1个完整地块通常即为1宗地，但有个别地块划分为2-3宗地，分别有编号，出让时分别出让，由于招、拍、挂全部为经营性用地，全部用于开发，因此从考察项目及分析房地产走势的角度，将相邻的用于开发一个完整项目的多宗地合并成一个地块。 XXXX年土地出让布局 土地规模结构 注：按照土地角度划分，以宗地数为准，但常出现相邻几宗地被同一公司购得的情况，从分析房地产开发角度，应将几宗地合并成一个完整的项目用地 合并之后的完整地块数（即项目数）为54块，规模同数量呈反比，结构相对合理。而且从比例方面看，也比较有利于房地产市场的健康有序发展; 虽然目前土地出让规模结构相对合理，但从未来的发展趋势看，尤其是对于住宅项目，规模开发将是一种趋势，随着土地市场的不断调整、完善，今后几年中等以上规模项目的比例将会上升。对于XX市而言，外围仍有大量可供开发土地，地块规模大，将进一步促进房地产开发规模化。 各区供应情况 总量很大，但各区分布极为不平均 净月区成为土地集中放量区域 高新区成交量位居第二，与净月共同构成了新区的强势成交 朝阳、南关多为老城区，改造难度较大 经开区受区域四至和定位限制，土地市场不活跃 宽城以棚户区改造为主，土地绝大多数为划拨 二道、绿园占据XX市东西两侧，土地市场在本年度开始活跃 朝阳区地价不具有代表性 绿园、高新、二道区的地价上升幅度最为明显 净月土地特点是量大、价低 南关区土地市场在2006年将有突破性变化 老城区中成交土地多在主要街道两侧（如二道、绿园） 各区地价情况 交叉分析 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 地价 436.59 338.26 384.15 504.78 506.13 1166.23 462.24 1137.69 620.47 1216.12 936.48 553.1 供应量 25.44 29.58 84.48 3.97 12.23 34.89 10.78 44.22 37.51 3.09 105.99 98.67 各月评述 月份 指标变动情况 备注及简析 1 延续前一年的购地余热，量比较大但价格不高主要以净月的地块为主 — 2 同1月类似，但价格略有走低，其主要原因是其中绿园区一块土地非市场价成交 亿桥公司以80元/㎡的低价购得7万余㎡土地，整体拉低本月价格 3 价格基本持平，供应量激增 主因是和记黄埔一次性购得净月82万㎡土地 4 供应量萎缩，价格略有提升 — 5 价格保持平稳，综观1-5月价格基本在350-500元/㎡保持小幅波动，属价格平稳期 大宗土地供应不频繁，明星地块少，导致1-5月地价没有太大起伏 6 供应量、价格出现双高，引起第一轮高潮 基本揭开下半年土地市场起伏波动的序幕 7 较6月出现回落，且幅度较大 — 8 再次出现双高，同6月情况基本类似 既有明星地块也有普通地块，数量较多，导致价格及供应量均大幅上升 9 供应量小幅回落，价格回落明显 虽出让地块数量较多，虽有大面积土地但价格较低，价格高的土地面积又较小，因此平均地价并不高 10 供应量达到谷底，价格虽高但不具代表性 — 11 供应量急速攀升，超过100万㎡，价格虽比前两次高峰有所降低，但仍处于高位运行 本月地块出让数量多，总面积大，其中伴有明星地块出让，高新区土地所占比重较大 12 价格进一步回落，供应持续放量 高新区、净月区放量都比较大，综合来看，11、12两月主要围绕上述两区 2006年1-2月地价变动情况 XXXX年中政府发布消息，称地价在2006年行政性上调； 2006年土地出让量同比将有一定缩减； 重新划分了土地级别； 2006年初，从1-2月份土地出让的实际情况来看，价格确实上涨，同区同质土地价格约为XXXX年价格的1.5-2倍，个别地块还要更高。 2006年出让的典型地块 和记黄埔发展用地 吴太集团发展用地 位置 南关区空军第二航空学院用地以东，以南，亚泰大街以西，繁荣路以北 净月区规划路以东、丙十三路以南、临河街以西、规划路以北 面积 147486 ㎡（不含２万㎡的划拨用地） 254993 ㎡ 土地款 26200 万元 28900 万元 单价 1776.44 元/㎡ 1133.36 元/㎡ 控规 供地总面积167486㎡，教育用地（规划中学）划拨17000㎡，公共基础设施用地（规划消防站）划拨3000㎡；其中