物业管理前期介入的研究.docx

物业管理前期介入的研究 物业管理的前期介入是指物业 管 理 企 业 在 接 管 物 物 业 的 规 划 设 计 和 业 主 （使用人） 及 物 业 管 ——- 止匕 ■ ■ 合 理 化 建 议 9 业 最 大 限 度 地 满 足 业 管 理的需要。  业之前，就参与 建设的过程。从 理 的 角 度 9 提 出 以 使 开 发 出 的 物 业 主 的 需 求 和 物 前期介入的理论 （一）从营销论述物业管 （一）从营销 论述物业管 理前期介入的必要性 房地产开发的营销导向 都 有 自 己 的 经 营 导 向 9 公 司 的 日 常 行 为 都 在 自 己 特 定 的 经 营 导 向 下 而 运 作 O 所 以 选 择 适 当 的 经 营 导 向 显 得 非 常 重 要 9 决 定 了 企 业 的 生 死 存 亡 O 房 地 产 企 业 有 以 下 经 营 导 向 可 供 选 在 市 经济 条 件 每个 场 9 择 (1)以生产为导向。这类企业专 注重生产，以完成一定量的生产 务为 目标，而不注重产品的质量、 式，也不注重产品的销售。在计 划经济年代， 大部分企业的经验导 向都是这种形式。 (2 )以产品为导向。这类企业重 生产的产关注产品的质量、 生产的产 关注产品 的质量、 这类企业 重销售， 产品感兴 ，所以这类企业有一定的局限性。 如它生产 如 它 生 产 的 产 品 产 品 的 质 111 非 常 很 有 兄 争 力 ■ 假 品 不 感 兴 趣 9 尽 管 产 假 有 市 场 需 求 9 由 于 优 秀 在 市 场 中 会 如 消 费 者 对 它 的 产 品很完美，在市场 中也不能获胜，所以这类企业的经 济效益很难确定。 (3 )以e 3售 为 导 向 O 这 类 企 业 重 视 产 品 的 销 售 9 运 川 各 类 促 销 手 段 来 加 强 销 售 O 这 类 企 业 主 要 通 过 销 售 来 获 得 利 润 O 虽 然 重 视 牛 产 产 品 和 消 费 者 之 间 的 联 系 9 但 是 还 做 得 不 够，没有按照消费者的需求来生产， 而 是先生产出产品，再努力地销售给 消费者。 (4 )以营销为导向。这类企业的 所有活动都以顾客的需要为自己的 经营口标。通过市场细分，确定口 市场；按照目标市场的需求，确定 整体营销策略（产品策略、价格策 略、促销策略、分销策略等）。使用 户满 足 来实现 企业的 利润。 对以上四种经营导向的特性进行分 析，可知以营销为主导的经营导向 是比较科学和先进的，被实践证明 是有 效 的 O 考 察 我 国 房 地 产业 的 发 展 9 可 以 更 清 楚 地 表 明 这 ―- 占 八、、 ? ■ 1 9 9 2 年 房 地 产 业 刚 开 始 起 步 时， 全 国 正 处 于 房 地 产 执 八、、 的 阶 段 物 业 供不 应 求 物 业只要开发出来，就能销售出去， 获得利润，因为生产越多利润越高， 段9物业 段 9 物 业 积 压 很 多 才 开 始 考 虑 市 场 需 求 问 为 导 向 9 以 避 免 空 见 9 房 地 产 企 业 为 的社 吋，房地产公司 题 纷 纷 以 营 销 置 房 的 增 多 O 可 T 实 现 企 业 经 营 会效益和经济效益就应该以营销 会效益和 经济效益 就应该 以营销 房 地 产 公 司 都 以 生 产 为 导 向 ? 到 T 房 地 产 市 场 开 始 疲 软 阶 段 9 房 地 产 公 司 才 开 始 加 强 销 售 9 运 用 各 种 促 销 手 段 实 现 资 金 冋 笼 9 房 地 产 公 司 开 始 走 以销售为导向 到了房地产萧条阶  导 向 作 为 企 业 口 常 行 的 准 则 O 营 销 导 向 的 日 常 运 作 O 在 这 里 9 用 户 呼 声 和 市 场 需 求 处 于 最 要 的 地 位 O 它 们 决 定 T 以 后 的 切 经 营 行 为 9 是 以 后 经 营 的 出发 点和 立足点。企业还根据用户 呼 声、 市场需求和本企业的实际情况来制 定企业战略。因为只有考虑到用户 的 呼声和实际需要，才能有市场需求， 再结 合 本企业 的 实 际情况 ,这样制 定 岀 来 的 企 业 战 略 才 冇 实 际价 值， 并 且易于在F1后经营中得到贯彻和落 实O根据 实 O 根 据 用 户 呼 业 战 略 9 这 样 才 能 项 目 可 行 性 报 告 然 后 开 发 物 业 、 施 工 监 利 地 进 行 销 售 、 回 进入 、市场需求和企 确定项目，编写 才 n匕 筹 措 资 金 、 理 9 这 样 才 能 顺 收 资 金 然 后 再 下一轮物业开发。 需 求 的 重 要 性 O 那 么 在 房