商品房基础常识与二手房基础知识.pptx

商品房交易基础常识及二手房基础知识 嘉兴大家房产 版权所有主要内容商品房基础及常识二手房基础知识一、商品房基础房屋类别商品房拆迁安置房－为了城市发展需要，对被拆迁住户进行安置所建的房屋经济适用房－政府组织开发商建造，以微利向中低收入家庭出售廉租房－以政府租金补贴或实物配租，向符合最低生活保证标准的居民提供社会保证性质的租房。特点是只租不售。自建房－有自己的宅基地能够建造自己居住的房屋何为商品房？商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房上市条件缴清全部土地出让金，取得土地使用权证取得五证哪五证？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证 》五证实样商品房预售条件已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 多层建筑已完成主题结构三分之一以上； 高层建筑已完成地面以下的主体工程。 未取得预售证常用的方法内部认购办卡排队前期蓄水（只排队不交钱）商品房的状态期房－从取得预售证到房产证这段时间现房－即买即住并立即可办理房产证的房屋准现房－房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 （性质仍属期房，只是种说法）期房的优势房型较多，可择优选择价格便宜或者有较大优惠付款灵活，特加入分期付款便于监督工程质量期房的劣势没有直观感受价格行情难于预测开发商政策难于预测现房的优势可规避烂尾楼风险房屋直观，一目了然即买即住，方便急用客户有额外优惠（针对尾盘促销、清盘等）保留珍藏房源出售现房的劣势（针对销售）有瑕疵的地方会清晰察觉对客户已没有遐想空间商品房种类及年限（按土地性质划分）住宅用地－70年商业用地－40年综合用地－50年其它用地－50年住宅用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年某KTV娱乐中心？－40年某实验中学？－50年某制衣厂－50年某服装市场－40年中国第一个商品房1980年，深圳东湖丽苑成为中国第一个商品房住宅小区，当时一套62平米房屋总价约为3万元，现在总价约为86万元，足足涨了28倍多！产权跟土地使用权的关系产权是归业主永久私有的，土地是国家或集体的，只有使用权没有所有权。土地使用权证是房产证的附属，没有产权就不存在土地使用证产权的取得必须建立在土地依法取得的基础上拥有产权使你拥有四大权利：所有权、使用权、处置权、收益权土地使用证作为房屋拆迁时作为补偿的依据很多人会问同一个问题？－年限到了怎么办？《土地管理法》征求意见稿中有49条新增法条，其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。专家表示：“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。” 所以不管有偿无偿，按现有法律都将可以续期最后总结：土地年限太少的说辞人们往往误解以为是产权少，土地是国家的，是已租用的形式租国家的土地，所以既然可以租用，当然可以续租。有了土地使用证，哪怕年数少，可以有拆迁所得，而往往拆迁所得比市价要高。即使年限到了，只要缴纳土地出让金，仍然可以续租。几个商品房的专业名词解释进深指住宅的实际长度开间住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离层高房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面结构层的垂直距离（单层的标准层高为2.8米）立面指建筑物各个方向的设计要素，组成，协调 商品房建筑结构分类钢结构－承重的主要构件是钢材料建造而成钢混结构－主要用钢筋混凝土建造而成混合结构－主要用钢筋混凝土与砖木材料建造而成砖木结构－主要用砖、木材料建造而成容积率、绿地率、得房率容积率总建筑面积与用地面积的比率一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过2容积率越低，舒适度越高，反之，容积率越高，舒适度越底独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1的，为非普通住宅 绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率越高，舒适度越高，绿地率越低，舒适度越低一个良好的居住小区，绿地率应不低于30%得房率可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比 得房率太低不实惠，得房率太高会很压抑，生活不