商业市场返租销售案例专题研究.pptx

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究;第一部分、社区商业类 第二部分、商业街区类 第三部分、购物中心类 第四部分、专业市场类;项目名称;项目 名称;龙华电子街;第一部分、社区商业类;梅林商业步行街;销售背景 本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：街铺51000元/㎡，内铺28000元/㎡，实现1层100%销售；;缤纷商业中心;销售背景 项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，开盘售价为：街铺7万元/㎡，内铺3万元/㎡，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%，;燕南路88号;销售背景 项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺， 1层内铺销售采用2年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2年合计返还16%，开盘售价为：街铺均价76000元/㎡，内铺45000元/㎡，实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；;项目名称;销售背景 项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2002年10月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业；;第二部分、商业街区类;万科城风情步行街;销售背景 本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次2005年6月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；;振业城;销售背景 本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性??铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次 ，销售情况较好。;第三部分、购物中心类;港惠新天地;经营现状 返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间 未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.;中信地铁商城;销售背景 本项目由我司操作，于2005-2007年销售，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额的8%，3年合计24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题， 同时，发展商5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；;第四部分、专业市场类;项目名称;销售背景 项目2010年5月发售，2-4层销售策略采用2年8个月返租的方式，年回报总金额的6%，合计返还16%，开盘售价为：街铺20万元/㎡，内铺9万元/㎡，2楼7-8万元/㎡，3楼6万元/㎡，4楼4万元/㎡；;新银座服装批发城;销售背景 本项目由我司操作，项目2007年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额8%，合计返还24%，销售情况较好；;项目名称;销售背景 本项目由我司操作，于2004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，10年按每年8%返还以及10年回购保障，短期内实现了100％销售； 经营现状 目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。;龙华电子市场;经营现状 项目属电子类专业市场，周边客群较为集中，返租期结束后，由于项目具备规模优势且区域内同类型业态较少，竞争相对有限，因此经营状况较好。;返租销售项目专题研究结论： 1——本次共调研类比销售商业项目12个，其中购物中心2个，社区商业4个，商业街2个，专业市场4个； 2——类比项目中，除万科城采用带租约销售以外，其余均采用返租方式销售； 3——从返租期限上看，多数项目均采用3年返租策略； 4——从返租回报率上看，多数项目均采用3年合计24%-26%的回报率； 5——返还方式方面，少部分项目采用一次性返还从总价或首期扣除的方式，多数项目分三年返还，每年8%回报； 6——返租期到期项目，只有缤纷商业中心、龙华电子城经营尚好，其余多数