物业管理实务考试内容.pptx

物业管理实务北京市物业项目负责人考试物业项目负责人考试时间考试日期：2011年5月15日（星期日）8:30—10:00《物业管理法律法规》10:20—12:20《物业管理实务》考试内容1物业服务企业。2物业管理招标投标。3物业管理合同。4物业早期介入。5物业承接验收。6物业入住与装修管理。7房屋及设备设施管理。8物业环境管理。考试内容9公共秩序管理服务。10风险防范与紧急事件。11物业财务管理。12物业档案管理。13人力资源管理。14客户管理。15物业管理应用文书。服务抓 住 主 线物业管理是人通过对物的管理实现对人的有偿服务人 物 钱 法法律所有操作运行在 轨迹上人：我：物业服务企业。你：业主或使用人/业主委员会/业主大会。他：开发建设单位。领导：政府主管部门/街道办事处/乡镇人民政府。相关单位：水/电/气/暖/通讯/有线电视。 物：房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修。 设施设备：使用/养护/小修/大修/改造/更新。 管理：环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建。安全管理：公共安全，消防，车辆。钱：物业服务费，专项维修资金，代收代缴费用，特约性服务费用。法：各种法律法规，物业服务合同，其他合同协议（装修协议、租赁协议等）。如何管：按照规定，经常检查，发现问题，及时解决。一、物业服务企业001， 002依法成立（按法律程序），具备专门资质（申领资质证书），具有独立企业法人地位（营业执照），服务性企业（不制造产品），依据服务合同（花钱买服务），具有一定公共管理职能（区域内公共秩序维护 ），经济实体（独立核算自负盈亏）。物业服务企业分类003谐音提示法全集外民（拳击外来移民）。004有限责任公司（股东以出资额为限承担责任）。股份有限公司（股东以持股数为限承担责任）。股份合作公司（股东自愿参股，按股分红）。物业服务企业资质005先到工商局办执照，再到住建委申领资质。006人（法人，股东，员工）。物业公司（名称，地址，章程）。钱（注册资本）。007颁发一级证书机关：国家住建部。颁发二级三级证书机关：北京市住建委。008-010企业资质条件资质等级一级二级三级注册资金(万元理技术人员30人20人10人中级职称以上20人10人5人管理(多层住宅)万㎡100/20050/100有项目管理(办公楼)万㎡25/5010/20　申报企业资质011企业的证：谐音提示法（执政必然掌握公章）工商营业执照，企业验资证明，企业章程。人的证：身份证，职业资格证书，职称证书，劳动合同。012-015企业机构组织形式组织形式直线制直线职能制事业部制矩阵制特点领导执行全部职能直接指挥，不设职能机构，适应小企业领导统一指挥，职能部门充当参谋对下进行业务指导总公司决策，实行分权管理，各事业部独立核算既设纵向职能部门，又设横向管理系统，项目成员受双重领导优点命令统一，责权分明，指挥及时涉及面广，技术复杂，服务多样调动各方积极性，促进内部竞争，培养复合型人才加强横向联系，调动各方积极性，具有较强的机动性缺点要求领导知识技能全面人员多，成本高，横向协调困难事业部之间协调困难，机构重叠，人员多多头领导，稳定性差，横向协调困难企业组织机构设置016发展自己：企业战略，技术力量，组织规模。适应外界：市场变化，经济形势，政策法规。017一总二分：统一领导，分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。二、物业招标投标018-20招标如同招聘，投标如同应聘。一般招标你和他，重点招标找政府。022综合性：服务内容涵盖范围和领域广泛。差异性：你的消费观念、需求标准有差异；我采取的方式和策略有差异。特殊性：招标主体有特殊性，服务内容有特殊性。物业招标投标方式023公开招标：应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在市国土房管局网站上发布免费招标公告。邀请招标：应当向5家（国3家）以上物业管理企业发出投标邀请书。物业招标投标基本要求024基本要求：（心想事成才合适）合法性，适应性，响应性，程序性。基本原则：（三公+诚信）公平，公开，公正，诚实信用。物业招标程序0251成立招标领导小组-----(成立招聘领导小组)2编制招标文件-----------(编写招聘条件)3公布招标公告-----------(公布招聘信息)4发放招标文件-----------(提供招聘条件资料)5投标人资格预审--------(初审应聘人登记表)6接受投标文件-----------(初审合格交相关证明)7成立评标委员会--------(相关部门经理参加)8开标评标中标-----------(商定录取名单)招标文件内容0261招标人名称--------------(单位名称)2招标人地址--------------(单位地址)3联系方式-----------------(电话/网址)4