商铺测算(市场法、收益法).xlsVIP

5、收益价格—有租约 4、收益价格无租约 3、收益参数—资本化率 2、收益参数—市场租金 1、市场比较法（商铺） 表1-1 比较因素条件说明表 比较因素 权重 估价对象 案例一 案例二 案例三 坐落位置 沙树路 临天二弄 临天四弄 交易价格（元/m2) 待估 交易情况 正常 交易时点 1 — 2006.7 2006.6 剩余使用年限（年） 区域因素 业态类型 服装 繁华程度 较好 好 离区域中心距离 位于市中心 交通便捷度 便利 环境质量 一般 区域规划 个别因素 建筑平面及质量 成新度 较新 距街角距离（米） 临街宽深比 装修情况 无装修 简单装修 租约限制 无限制 表—2 比较因素条件指数表 使用年限（年） 离市中心距离 建筑平面 表—3 比较因素修正系数表 区域因素修正系数 个别因素修正系数 比准价格（元/m2） -- 平均比准价格（元/m2） 比较因素条件说明表 租金（元/m2 .月） 齐全 稍差 物业管理 楼层（层高） 较差 有效人流量 稍好 比较因素条件指数表 租金（元/m2 .日） 楼层及层高 房地产综合资本化率市场提取 项目 实例 实例A 实例B 实例C 备注 位 置 公园大厦 利兹公寓商铺 一、年有效收益 1、建筑面积(M2) 2、日租金（元/M2） 3、可出租比率 4、出租率 二、年运营费用 1、房屋重置单价（元/m2) 1200 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税等 三、年纯收益 四、资本化率测算 1、销售价格V（元） 2、纯收益a（元） 3、年递增（S) 4、递增年限T（年） 3、收益年限n（年） 4、资本化率试算值r 试算，保留3位小数 5、试算验证指标 =销售价格-收益价格 五、平均资本化率 算术平均值 收益法测算商业用房价格（无租约） 内 容 取定参数 计算结果 备 注 一、年有效收益（元） =（1×2×3×4）×365 1、总建筑面积(M2) 房产证载明面积 2、租金（元/M2.日） 客观租金 3、可出租面积比率 客观出租率 二、年运营费用（元） 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人） 三、年纯收益（元） =年毛收益-年运营费用 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 剩余租赁期限 4、资本化率r 根据同类房地产租售比求得 五、评估价格V 评估单价 收益法测算商业用房价格（合同期内） 合同租金 合同期内无空置 3、年有效收益（元） 年运营费=(3)+(4)+（5）+（6） 6、房产税、营业税等 为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人） 2、纯收益年递增率s 收益年限内的年平均递增率 3、租约剩余年限n1 五、评估价格V1 V=a/(r-s)*[1-(1+s)n1/(1+r)n1] 收益法测算商业用房价格(合同期外） 合同期满后客观租金 合同期外的年平均递增率 3、收益年限确定（年）n ①建筑物耐用年限n2 ②剩余土地使用权年限n3 ③租约剩余年限n1 V=a/(r-s)*[1-(1+s)n/(1+r)n] 六、评估价格折现值V2 V2=V1/(1+r)n1 评估单价（元/m2) 合同期内 合同期外 评估价格 收益单价（元/m2) 收益总价（元） 673441.00 365.00 .00 429.08 4.30 1.00 1.00 133691.00 1200.00 .95 .02 7723.00 .00 .01 6734.00 .00 2.00E-03 978.00 .00 .18 118256.00 .00 539750.00 539750.00 .02 3.00 .04 1527221.00 1.00 1.00 1.00 .00 3559.00 .00 673441.00 365.00 .00 429.08 4.30 1.00 1.00 133691.00 1200.00 .95 .02 7723.00 .00 .01 6734.00 .00 2.00E-03 978.00 .00 .18 118256.00 .00 539750.00 539750.00 .00 32.00 45.00 32.00 3.00 .04 9647249.00 1.00 1.00 1.00 .00 8576369.00 1.00 .00 19988.00 .00 3559.00 19988.00 23547.00 10103546