瀛通卢湾滨江项目定位报告.pptx

瀛通集团 卢湾滨江105街坊地块产品定位报告易居中国·上海房屋销售（集团）有限公司 上海公司2008年12月定位前述解决定位，实际就是实现市场、营销和产品之间的价值平衡市场，不同品类的市场特征赋予项目未来的价值实现营销，追求流量条件下的项目价值最高临界点产品，可行性条件下完成项目的品类和档次本报告将首先从自身立地条件和市场环境出发，以价值最大化为目标，对本案公寓式办公楼进行产品研判 ！定位思考宏观环境市场迷局之激荡中的宏观经济近期，局势扑朔迷离世界经济恶化恐惧蔓延外需萎缩国内经济骤变增长明显放缓消费信心不足人民币贬值压力量减价跌迹象明显房地产市场滑坡大城市＞小城市回顾，楼市发展规律持续发展的经济是中国楼市的源动力；各大利益集团抱团求存顶过调整浪就是大赢家市场现状市场困局之上海销售型写字楼市场1、全市市场分析 长期供大于求累计存量超过100万方迅速扩张后市场消化困难价格增张缓慢年均涨幅仅6% 未来供应巨大转租为售扩大市场面临下行压力2、中心城区分析成交持续低靡，成交集中于1.5-2万/平浦西中央商务区主力价格2.8—3.5万/平价格遭遇瓶颈“地王”退地、整体出让显示信心不足市场信心受挫 长风新建商务区出现临路的低价竞争北外滩/四川北路/外滩源/长风CBD/徐汇滨江/上海船厂二期，未来滨江办公竞争激烈滨江办公优势弱化销售周期相对较长，整盘销售期约18—24个月资金回笼缓慢从全市价格体系,自身产品特点和现时区位特征看本案最大价格支撑预计在2.8—3.5万/平（第二梯队）项目认知市中心整体改造区中的潜力发展型项目全方位解读本案的立地条件——卢湾滨江改造区，原先的日晖港环保码头，形象即将改善区 位 特 征四 至 现 状 隧道施工，周边道路改善在即，未来形成新型交通路网临 路 关 注海珀·日晖借势规模效应，既形成竞争，又带来联动发展自 身 条 件景观资源不容忽视，原有设计和属性造成项目改造的局限性先天不足，但潜力无限，准确定位方能 “以小博大”定位思考定位公寓式办公？还是滨江豪宅？定位策略生成1、2010世博年，推动区域开发高潮；2、卢湾一线滨江的景观优势；3、定位办公，受区位和自身配置原因，价值不高，且去化困难；1、我们的机会内部差异化定位，避免自身的产品同质竞争；在土地性质不变情况下，打破原有设计思路，挖掘潜在价值；顺应市场趋势，完成产品与市场的有效对接，精细化定位；2、我们的目标A楼——超甲级5A写字楼B楼——区隔A楼，打造面向世界的滨江豪宅3、定位初步构想走双线式、差异化、精细化的特色定位定位策略项目定位定位研判项目定位三策略板块定位策略 —— 区位选择，是滨江还是卢湾？市场定位策略 —— 价值选择，是一线还是二线？产品定位策略 —— 功能选择，是豪宅还是Soho公馆？陆家嘴黄浦区静安区卢湾区内长宁本案内徐汇静安区思南路愚园路湖南路建国西路新华路兴国路华山路板块锁定卢湾——上海浦西豪宅新领地—— 上海豪宅领地变迁曾经，湖南路、新华路、华山路……文化底蕴和法国梧桐筑起了第一代豪宅区如今，新天地、陆家嘴滨江、世纪公园……绝对地段和成熟商业夯实了第二代豪宅区的基石当，法国梧桐包裹下的老上海马路走到了尽头 那，每一寸代表绝对中心地段的区域愈将稀世珍贵 除了地段，还是地段，这就是豪宅生存的基本法则 不用叹息错过了新天地，下一个卢湾神话刚刚开始 因为，仅凭“卢湾”两个字，我们就足以联想到“豪宅”…… 板块锁定滨江——第一居所级的豪宅烫金底线看齐陆家嘴的浦江第二湾引发认同的滨江参照体系实现项目竞争错位及豪宅价值筑底板块锁定策略第一湾定位属性小陆家嘴比肩“浦东陆家嘴” “浦江第一湾”打造“浦西陆家嘴” “浦江第二湾”外滩区域背景本案依托外滩成熟区域背靠卢湾成熟区域政府规划第二湾世博园区改革开放20年，推动浦东陆家嘴的崛起2010世博会，催生浦西卢湾滨江裂变沿江位置同处浦江都心流域陆家嘴滨江豪宅本案所属区位板块锁定世博会——2010年的上海中心浦西段：世博会企业馆，必将带来世界级商业领袖；本 案2010世博会规划5.28平方公里位于上海中心城区南浦大桥卢浦大桥之间沿黄浦江两岸分布200个国家和国际组织参展7000万人次参观 如果说，上一个20年浦东陆家嘴的崛起震惊了世人那，下一个10年2010世博会将吸纳世界的眼光不用叹息，错过了陆家嘴因为，下一个上海的中心世博版图刚刚拉开序幕……陆家嘴南浦大桥本案企业馆世博会主馆本案未来必将承接世博会的商务配套功能世博会欧洲馆徐浦大桥Lujiazui CBDXintiandi2010 EXPO板块定位三重地标意义成就豪宅板块定位本案是一个具有三重地理属性的项目卢湾 滨江 项目地段型（原法租界，世袭领地）资源型（浦西滨江一线）纯都市 滨江区 世博心卢湾滨江泛世博——优质都会核心地段板块,未来可能成