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我国房地产市场泡沫研究（经济毕业论文） 文档信息 主题： 关于“金融或证券”中“期货”的参考范文。 属性： F-012CKU，doc格式，正文4589字。质优实惠，欢迎下载！ 适用： 作为文章写作的参考文献，解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容摘取等相关工作。 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 搞要 1 关键字：房地产市场；制度主义；理性选择理论 2 一、房地产泡沫的衡量――房价收入比 2 二、高房价原因探析 3 （一）土地的特殊性、土地财政政策与土地供应 4 （二）房地产市场结构失衡 5 （三）政府宏观调控乏力 6 三、总结 7 参考文献： 7 论文原创声明（模板） 8 论文致谢（模板） 9 正文 我国房地产市场泡沫研究（经济毕业论文） 搞要 摘要：根据房价收入比这一指标检测得出我国房地产市场存在较为严重的泡沫。影响我国当前房地产价格的主要原因，包括土地的特殊性、土地财政政策和土地供应，房地产市场结构失调及政府宏观调控乏力等。针对目前我国房地产市场泡沫形成的主要原因，对稳定房产和国民经济应采取相应对策：加强土地供应的监管力度；完善住房保证体系，不断完善房地产调控政策 关键字：房地产市场；制度主义；理性选择理论 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2014）12-0029-03 自1998年在全国范围内实行停止住房实物分配制度，推行住房商品化、社会化改革以来，房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，对带动其他相关产业发展，繁荣国民经济起到了无可比拟的作用；同时，过分的市场化可能催生房地产业“泡沫化”的危险。而我国当前严重超越国民收入可承受能力的“高房价”是否存在泡沫？导致我国的高房价究竟是实在的刚性需求还是过度投资投机的产物？对此，笔者首先通过数据统计检验房地产市场是否存在泡沫，并从制度主义与理性选择理论的视角探寻导致高房价的直接原因，在此基础上提出相关建议对策。 一、房地产泡沫的衡量――房价收入比 关于房地产泡沫衡量指标的研究，房价收入比和房价租售比是目前国内外学者使用较为普遍的方法，且具有可操作性和适用性。笔者用房价收入比这一指标来考察。 房价收入比即房价与居民收入的比值。公式为：房价收入比=住房平均价格/家庭平均年收入=城镇人均建筑面积×每平米平均价格/城镇居民人均可支配收入。[1]其反映了居民对住房的支付能力，房价收入比值越高，说明居民的支付能力越低；反之，则居民的住房支付能力越高。世界银行通过设定首付、利率、贷款期限、每年贷款还款金额占收入的比重等因素估算出世界通用的房价收入比合理区间为3――6之间，而房地产泡沫时的临界值则一般公认为6。 从上表可看出，我国房价收入比均严重超过临界值6。自2000――2003年，房价较为平稳，最高为，最低为，不超过。但是从2004年开始，房价收入比明显提高，并始终保持在7以上，除了2008年受美国次贷危机影响有短暂回落，而后自2009年一路攀升至8以上。从总体上看，我国房价收入比已严重超过了国际上流行的合理区间。 二、高房价原因探析 导致高方价的原因很多，我们仅从制度主义与理性选择理论视角下进行探讨分析。1994年在全国推行分税制改革以来，其不合理性也逐渐暴露――中央政府更多地集中财权，同时下放事权，使得地方财权与事权严重不匹配。地方财政收入所占比重越来越少，而财政支出并未随着收入的减少相应减少，反而有增加的趋势；地方面临较为严峻的财政困难。另一方面，我国唯GDP为政府政绩考核的标尺，地方政府为了追求GDP总值，将视线转移到土地的出让与使用上来。同时我国现行的土地制度的不完善为这一转移提供了条件与可能。我国土地归国家和集体所有的所有权制度，只是说明为了公共利益的需要才能把集体所有的土地以征收的方式转为国家所有，并未明确规定公共利益的界限。[2]所以，地方政府实质上享有对土地的绝对垄断权。根据公共选择理论，所有的政治行为主体――选民、纳税人、候选人、立法者、官员、利益集团、政党、官僚体系和政府――都像在市场中那样寻求个人利益的最大化（托马斯?戴伊）。因此，政府往往并不考虑土地的需求与竞争，仅从自身利益最大化的角度（包括解决财政困难、政绩考核、经济发展等目标）做出决策。 （一）土地的特殊性、土地财政政策与土地供应 第一，就土地作为生产要素而言，其是一种稀缺资源，具有不可再生性，且供给上缺乏弹性，这可能导致土地的供应量不足；而土地的垄断性、需求的多样性及投机性，必然导致土地价格上扬（王利娜等，2003） 用房地产开发企业（单位）当年购置土地面积来衡量土地的供应量可以得出：2000――2004年，土地供应量持续上升；2004――2006年呈下降态