“商业定位报告pp”教案讲义.pptVIP

业态楼层分布示意： 备选方案 07 定位分析 主力店规划： 07 定位分析 业态规划： 备选方案 业态楼层分布示意： 主推方案与备选方案的不同之处： 1. 大卖场布局变化 由地上2、3层，改为地下1层为主 2. 业态楼层布局变化 大卖场布局到地下后，二三楼零售和餐饮比例扩大，招商压力减小 3. 部分主力店的变化 超市面积扩大，取消真冰场 主推方案商业价值更高，备选方案操作难度降低，更容易实现 业种规划和品牌推荐（主推方案） 07 定位分析 百货零售业态定位： 着装体现不了你的生活态度？ 因为你没去人和天地广场 全城看齐，中档时尚品牌 07 定位分析 百货零售业态定位： 07 定位分析 百货零售业态定位： 百货零售业态定位： 07 定位分析 07 定位分析 百货零售业态定位： 百货零售业态定位： 07 定位分析 07 定位分析 餐饮业态定位： 饕鬄胜地，最规模、最时尚、吃货集中营 别人是吃饱肚子，我们吃的是享受！ 07 定位分析 餐饮业态定位（300㎡以上餐饮）： 07 定位分析 餐饮业态定位（300㎡以下餐饮）： 07 定位分析 时尚集市业态定位： 07 定位分析 餐饮业态定位： 07 定位分析 休闲娱乐业态定位： 从现在开始，让我们一起把生活华丽丽的欢乐起来！ 突出休闲、体验，各年龄段全民娱乐 07 定位分析 休闲娱乐业态定位： 07 定位分析 休闲娱乐业态定位： 07 定位分析 儿童主题定位： 全方面服务0~14周岁各阶段儿童 他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！ 07 定位分析 儿童主题定位： 07 定位分析 儿童主题定位： 07 定位分析 生活配套定位： 体现生活品质的配套服务 还有细节，至关重要，你终究是跟别人不一样的！ 07 定位分析 生活配套定位： 购物中心定位 酒店式公寓定位 写字楼定位 星级酒店定位 （Excellent handout training template） 商业定位报告pp 一、市场调研结论回顾 … … 1. 城市宏观 人口基数大 经济发达 未来城市中心 滕州为山东人口最多的县级市，城区人口基数良好，适合发展大型商业；且城市未来将以中端和中高端收入者为主，城市购买力同样支撑商业发展。 滕州2012年GDP831亿元，人均GDP超8000美元，经济实力雄厚， 为鲁南经济重镇，百强县前茅，为商业发展奠定了良好基础，同时提供了发展购物中心的机遇。 从滕州规划看，地块位于滕州规划中的新中心城区，有辐射全城的机遇。 城市宏观机遇较好，有利于商业发展 2. 地块商业价值 人口多，但受老城区分流 地块平整、方正 道路交通好，但公共交通弱 地块周边核心区域1.5公里范围内人口达10万，人口足以支撑购物中心的开发，且走遍以新商品房为主，购买力较强。 地块平整、方正，无高差，无拆迁遗漏问题，无任何不利因素。 公交通达性偏弱，解放路为城市东西向主干道，通达性佳。 展示面一般，商业氛围弱 地块仅北面沿解放路有较好展示，其余三面展示面较弱，不利于形成良好的商业氛围。 商业价值中上等，有利于商业开发 3. 商圈分析-现有商业机会点 商业形态：以百货公司和商业街为主导，形态落后，随着城市经济的快发展，购物中心业态呼之欲出。 大卖场：现状本地超市独大，缺少国际知名大卖场，但大润发已签约中万国际广场，该业态竞争白热化，应尽快启动大卖场的招商 百货零售：银座零售较为强势，本案以跟随策略为主，通过其他业态打造项目的整体竞争力，树立城市商业领导地位，项目做旺后，再调整升级 餐饮：餐饮消费力强、在品类丰富度和品牌提升方面有较大空间 休闲娱乐：以KTV为主，市场消费活跃，但休闲娱乐业态整体品类丰富度和体验性都有较大提升空间 儿童：儿童类布局分散，品牌中低档为主，缺乏游乐类、教育培训类 商业形态升级，强化体验式消费 3. 商圈分析-消费者需求调查 1.大卖场：受访者以银座西馆、贵诚和乐天玛特消费为主，说明消费者对超市品牌比较敏感，本案应引进知名大卖场，才能建立竞争优势。 2.服饰业态：冬装上装的价格以300元以下及301-600元的居多，中档和中低档消费是市场主流方向。 3.餐饮业态：餐饮消费活跃，对商业发展利好；餐饮客单，50元以下为主，后期招商重点参考；客户偏好本地色餐饮，后期招商是应优选本地人气餐饮品牌，有利于聚集人气 4.休闲娱乐：滕州娱乐需求旺盛，其中95%的受访者会去DMAX影院，市场期待较高，同时良好的硬件环境，消费者也比较关心；量贩KTV消费价格中等和中等偏上居多，说明消费活跃，建议引进品牌KTV，提升体验性。 5.儿童业态：接近100%的受访者会选择去儿童游乐园，市场期望较高；关于真冰场，市场期望度一般，且普遍担心消费较高，建议谨慎选择