“四平路地块策划定位报告”教案讲义.pptVIP

杨浦区整体公寓市场 杨浦区近期高端公寓市场成交萎靡，公寓成交均价26844万元/平方米 09年至今，公寓成交价格稳步攀升，近期公寓成交均价为26844元/平方米。 09年12月至今，区域间歇性有部分高端项目集中供应，如新江湾板块的橡树湾的高层公寓、保利维拉家园等，但受市场政策影响，去化相对低迷 杨浦区公寓市场板块划分 新江湾城板块 中原板块 五角场板块 黄兴板块 东外滩板块 鞍山板块 新江湾板块的公寓成交价格是区域最高端，其次为本案所处的鞍山板块，近三个月公寓成交价格为2.9万元/平方米。 鞍山板块近期公寓成交价格在区域位列前端 区域公寓市场价量走势 公寓市场需求旺盛，受供应限制，板块整体成交相对低迷，近期公寓市场成交均价为29424元/平方米 09年至今鞍山板块只有君欣豪庭一个项目在09年5月有1.1万方的住宅供应 成交量方面，区域主力去化项目为君欣豪庭，除此之外板块一直在持续消耗之前存量，受供应限制，板块月均去化仅1800方。 价格方面，09年至今公寓成交价格上涨近一倍，局部时间段如10年3月恒阳花苑的集中成交拉低了整体均价，该案为低端价格项目均价为11830元/平方米，导致整体价格有较大浮动波动。 目前周边2手房租赁需求旺盛，售价在2.5~2.9万/㎡，其中酒店公寓的售价在3万/㎡ 住宅公寓 周边公寓二手房租售价格 物业名称 房型 面积 售价 租价 装修标准 房龄 书香公寓 二房 89~120平米 2.5~2.9万/平米 3000~4800元/月 标准/精装 6~8年 三房 120~150平米 2.2~3.4万/平米 5000~6600元/月 标准/精装 5~8年 四房 150平米 2.8~2.9万/平米 6500元/月 精装 5~6年 五房 150~155平米 2.8~2.9万/平米 6500~7000元/月 精装 5~6年 伊顿公寓 三房 120~145平米 物业自持 5000~6000元/月 精装 5~6年 物业名称 房型 面积 售价 租价 装修标准 房龄 沪东财富国际广场酒店式公寓 一房/二房 40~70平米 3万/平米 3600~6000元/月 精装 1年以内 酒店式公寓 板块住宅市场小结 周边居住氛围良好 由于同济大学附属人口以及周边产业人口导致住宅租赁需求旺盛 目前商品房市场严重缺乏供应，购房需求不能有效释放 目前周边2手住宅房龄均在10年左右，售价在2.5~2.9万/㎡ 周边只有国际财富中心有酒店公寓产品，目前售价3万/㎡，产品面积段在40~70㎡ 贰、产品类型属性分析 第三类、商业产品 商业配套 序号 位置 业态 1 曲阳路 报亭、服装店、小型冷饮店、超市、低端餐饮等 2 大连西路 银行、小型冷饮店、服装店、报亭、新华书店等业态 3 大连路 骏丰国际广场自带中高档餐饮业态 4 四平路 同济大学自带中低档餐饮业态 5 大链路 邮局、移动、饭店（权金城）等中低挡业态 6 控江路 棒约翰（高人气）、鸡公堡、好德超市、中档业态 7 打虎山路 沈家花园、哥特、红林阁等高人气中档门店 8 控江路 KFC、M 、傣妹、二层楼宏图三胞电脑城、必胜客、面包房等 配套齐全中档业态 9 控江楼 假日百货，项目附近唯一综合购物商场 周边商业以中低端街道商铺为主，集中型广场形态较少 3 4 本案 9 同济大学 和平公园 1 2 5 6 7 8 周边商业 周边商业街租售分析 本案 四平路 大连西路 赤峰路 彰武路 五角场 商圈 大润发 百安居 商圈名称 主要业态 目前租售报价 四平路 餐饮、生活配套为主 租价：8~10元/平米/天 售价：6~7万/平米 大连西路 服装、餐饮、娱乐等基本生活配套为主，部分建筑设计 租价：6~8元/平米/天 售价：5~6万/平米 赤峰路 建筑设计上下游产业为主 租价：7~8元/平米/天 售价：6~7万/平米 彰武路 部分涉及建筑设计行业 租价：5~8元/平米/天 售价：5~6万/平米 周边商业街底层商铺2手售价一般在6~7万/平方米 典型个案项目总结 商业信息 骏丰国际财富广场 国际财富广场 商业整层 2000 2400 商业单元面积 55~450 110~300 商业层数 7 5 地上层数 4 4 地下层数 3 1 商业经营方式 兼租兼售 自持 商业成交均价 3.1万 4..2万 商业目前报价 地下一层4.5万，沿街一层6.5万 / 商业租金 5 底层12、以上3 周边商业项目销售兼自持，租金在4.5~5元/平/天 区域商业氛围成熟，商铺经营效果较好，可售的优质商铺较少 街铺价值明显，空置率极低 价格优势明显，街铺的售价远远高于办公及住宅类物业，属于可实现高利润的高价值物业 目前底层商业的报价为6万左右 商业产品情况 贰、产品类型属性分析 产品选取原则及产品思考顺序 产品类