天策地产培训.pptx

天策地产培训内容目录CONTENTS序房地产销售简述01房地产基础知识02规划相关的建筑常识03规划相关术语及其概念04建筑常识类050506销售技巧培训销售与房地产销售第一部分 销售是什么第二部分 房地产销售是什么什么是销售——什么是销售——销售，是改善生活品质的一面镜子。无论是高是矮，是胖是瘦，尽显其中。它可以剖析每一个人，深可见骨；它又可以分解每一个人，让他死去；它还可以重组每一个人，让他重生！不可理喻，又不可言表。智者自强不息，愚者障碍重重。??一、房地产销售的定义——二、如何理解房地产销售忠告—— 地产基础知识土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。开发商策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。具有开发资质，设计和工程要有一定的人数，但并不一定具有资金。（有工程、设计人员）发展商专门从事房地产开发和经营的企业。代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 。房地产买卖合同是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。 银行接揭是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” 的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。与规划相关的建筑常识项目建筑形态思考 如 何进行一个项目的规划排布？规划设计的开展首先需要着重提炼的信息有哪些？2 用地使用性质3 建筑密度4 容积率考虑因素：1 规划用地面积5 绿地率6 限高以上7要素较全面地反映了一个项目状况，所以必须充分了解各个要素的含义及其作用2 用地使用性质3 建筑密度4 容积率考虑因素：1 规划用地面积5 绿地率6 限高7 规划用地红线控制要求规划相关术语及其概念用地红线是指征地范围内实际可供场地用来建设的边界线，其围合面积是用地范围。建筑红线（退红线）指建筑物基底的控制线。一般建筑控制线都会从道路红线后退一段距离，用来安排台阶，基础，道路，停车场，地下管线等设施。建设用地面积（占地面积）指规划建设项目的净用地面积。（不包括各类公共用地的面积，如绿地、道路、道路广场和水域）。建筑基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。建筑密度:在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积之比。各类建筑基底总面积建筑密度=净用地面积理论情况下，相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%,商业建筑的建筑密度一般情况下不超过50%。建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。容积率：规定的地块上全部的建筑物面积与地块面积之比。包括：住宅、商业、顶板面高于室外地坪1米的地下室和半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…）不包括：首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积；给城市提供公共开放空间的建筑面积；地上建筑作为停车库（场）的建筑面积（专用停车场除外）；设备管道层.总建筑面积净用地面积居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地容积率直接体现建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。 1、容积率0.3(或以下)， 独栋别墅2、容积率0.6， 联排别墅3、容积率1.2， 多层洋房4、容积率2.4， 小高层项目。5、容积率3.0~5.0， 高层项目6、容积率6.0以上，