中铁建章丘项目可行性研究报告.pdfVIP

嘉瑞伟业 土地获取可行性研究报告 【中铁建章丘双山项目】 济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公 二零一零年七月 嘉瑞伟业 目 录 一、城市宏观经济环境分析 4 （一）整个济南的宏观经济环境分析4 （二）章丘市经济环境分析14 二、城市规划发展分析 15 （一）十字方针，东拓为先15 （二）一城三区，东部为上16 （三）章丘市城市定位16 （四）章丘市城市空间发展战略17 （五）济南东拓、章丘西进18 （六）现在的经十大道、未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接18 （七）城市规划结论19 三、宏观调控政策分析 19 （一）调控政策集中出台的背景19 （二）上半年楼市主要政策20 （三）2010 年上半年重要的政策解读 22 四、章丘城市环境发展分析26 （一）省辖、济南市代管的县级市26 （二）自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚27 （三）章丘市政南迁，大学城仅在咫尺27 嘉瑞伟业 （四）小结28 五、区域住宅市场分析 29 （一）供需分析——市场供需基本持平，供需结构合理 29 （二）潜在放量分析——潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈 30 （三）价格分析——价格持续走高 31 （四）产品分析——以小高层、高层为主的舒适性户型为主 32 （五）目标客群分析——客群呈现多样化 33 六、章丘双山项目本体分析 35 （一）项目区位35 （二）项目指标36 （三）地块现状36 （四）周边配套38 （五）项目SWOT 分析 39 七、章丘双山项目初步定位思路 40 （一）市场形象定位40 （二）目标客群定位41 （三）物业类型定位及产品初步建议41 八、章丘双山项目初步售价及拿地经济测算 49 （一）价格论证整体思路49 （二）项目定价49 （三）项目经济测算52 嘉瑞伟业 一、城市宏观经济环境分析 （一）整个济南的宏观经济环境分析 1、城市经济发展——城市经济增势强劲 （1）经济总量排名：全省第三，后续发展潜力大 数据来源：山东市统计局网站  2009 年，济南 GDP 突破 3000 亿，与省内城市相比，与青岛、烟台领先山东 经济第一梯队城市，以 3351.4 亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有 一定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。 嘉瑞伟业 数据来源：统计局网站  与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势 2009 年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十一位，远远落后于第一集 团的广州、深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的 省会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。 另外，济南经济增速明显高于 8.8%的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明 显的比较优势。 （2）GDP 稳步增长，城市经济向好，综合实力强 嘉瑞伟业