第04章房地产评估.pptxVIP

资产评估;第五章 房地产评估;1 土地的概念 广义：土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们的作用的结果所组成的自然经济综合体。 狭义：土地指地球表面构成陆地的土壤层，又称地皮或地表。 2 地产的概念 具有权益属性的土地，即作为财产的土地（土地的社会属性） 狭义：作为资产或财产的土地 广义：指房地产或不动产 3 房地产的概念 广义：指房屋???其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）、基础设施、水和矿藏等自然资源和承载它们的土地，以及与之相应的各种财产权利 狭义：指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权 ;一、房地产特性 土地的特性 房地产的特性 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）土地位置的固定性：产权转移 （2）土地质量的差异性：级差地租 （3）土地资源的不可再生性 （4）土地效用的永续性 2、土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性 （3）土地利用的多方向性 （4）土地效益的级差性 ;一、明确评估基本事项 （一）评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。 房地产的评估目的可按业务性质划分为: 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 ;（二）评估对象 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容： 1.明确评估对象类别 从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类别。 2.明确评估对象的实体状况 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）； 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况； 建筑物的建筑结构、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。 3.明确评估对象的产权状况 土地使用权性质、土地使用权的权属状况、土地使用权年限、建筑物权属状况、评估对象设定的其他权利状况等。 ;（三）评估价值类型 房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。 1.市场价值 市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。 评估房地产市场价值的基础条件包括： 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（如商业房地产、住宅房地产等）。 2.市场价值以外的价值 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。 市场价值与市场价值以外的价值区别在于参数的选择！;（四）明确评估基准日 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公历年、月、日表示。 1.选择在现在某个日期（现实性评估） 2.选择在过去某个日期（追溯性评估） 3.选择在未来某个日期（预测性评估） 评估业务约定书的内容一般包括（例子word文件）： 委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。;二、拟定评估作业方案 1.确定评估投入的人员 2.确定评估作业步骤及进度安排 3.确定评估作业所需经费预算 ;三、实地勘察评估对象 1.勘查房地产的位置及周围环境 宗地四至是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。 2.勘查房地产使用状况 对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。 四、收集评估所需资料 房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。 日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料