许昌襄县新区项目产品定位及推广策略报告.pptxVIP

;承蒙信任，我公司与贵公司接洽了“襄县新区商业项目”的工作事宜。在4月初两次到襄县同贵公司就该项目进行了初步探讨，并进行实地调查，现特向贵公司提交该项目的《产品定位及推广策略报告》，其中包括我公司对该项目的产品定位的建议及其看法，很高兴可以同贵公司各位领导一起探讨 专此奉达，即颂商祺！ 河南名都地产营销策划有限公司 2008年04月10日;目录;;;调研方式 ;调研分析 ;2，襄县交通 襄城县区位、交通优势明显，是河南省版图的几何中心，处于河南省规划的“中原城市群”经济隆起带???中，自古扼南北道路要冲，通东西舟楫之便，素有“九省 通衢”之称。南距平顶山20公里，北距古都许昌40公里、郑州国际机场70公里，东距内陆特区城市漯河45公里。境内交通便利，四通八达。 漯宝、平禹 铁路贯穿境内，东接京广，北通陇海，西连焦枝。G311国道和S329、S238、S103三条省道交汇于县城，许平南高速公路穿境而过。全县乡、村公路 全部开通，交通便利，信息通达。;3，襄县商业分布 襄县的商业集中分布在三条街道上：中心路，首山大道，迎宾路。 襄县现有的中型的购物商场三个，分别是：紫云商场，志高量贩，一峰生活广场。 这里芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，襄县最繁华的商业区，商品零售额占据襄县市场的70%以上。 ;;;;;;4，襄县商业特点分析 ⑴ 商业集中度高，缺乏发展空间。 从襄县的商业格局而言，消费主要集中于商场，临街商铺，集贸市场，其中商场和品牌店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等。商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。;⑵ 商场、集贸市场、零售店、品牌店及超市构成襄城四种主要商业形态。 从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 ⑶ 商户忠诚度低，流动性强 由于襄县商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作，即可将原市场内的一部分商户吸引过来。;⑷ 商铺销售以租赁为主，产权销售方兴未艾 襄县前几年商铺销售主要以租赁为主，产权商铺基本上是一个空白。市场需积累了几十年，消费潜力巨大。产权式销售刚刚起步，发展空间极大，可操作性强，问题的关键在于恰当的宣传和适当的消费引导。 ⑸ 租金低廉，产权式商铺售价难以提升。 一个市场租金的价格，往往决定了商铺的售价。襄县临街商铺的租金价格低廉，致使商铺的售价收到很大影响。要想卖个高价格，必须有新的概念或者营销手法。;5，襄县消费者形态特征 市民收入较低，价格敏感度高 市民收入水平较低，个人收入大多在1000元左右，家庭收入在1500-2500之间。高收入人群主要集中于行政单位、私营业主、银行、电信、教师等少数单位。由于收入较低，老百姓在购物时对价格的敏感度极高，中高档产品在品牌店打折现象明显。 部分高收入人群，去许昌或者郑州消费 部分高消费人群因为在襄县找不到高消费场所，常常选择许昌、平顶山、郑州消费。;6，襄县经营商户调查分析 百分之八十的经营商户对新建商业市场感兴趣 百分之六十的经营商户看好新区的商业项目 百分之四十五的经营商户表示抽空去看看，并密切关注;经营商户投资意向分析： 在涉及商铺投资意向时，几乎60%以上的商户都有更换商铺的意向，反映出商户对市场的忠诚度较低，且大部分商户均以1——3年租赁期为多，反映出大部分商户对生意的长远预期不佳，随时准备更换商铺或改行经营。 涉及商铺购买意向时，90%以上的商户均不愿购买商铺，并表示对长远经营信心不足，10%有购买意向的，以本地商户为主，要用于自我经营或投资租赁。 在商铺更换时间安排上，大部分商户选择今明两年，反映出城市向东发展对商户心理上造成了极大的压力，迫使商户开始考虑从经营不佳的市场转出。;商铺购买的付款方式： 经营商户在对商铺投资时，所承受的投资金额以10——20万元居多，其中首期款以5——10万元居多。 在付款方式选择上，大部分客户选择按揭和分期付款，也有部分各户选择建筑分期付款，一次性付款的比例极低。 购买商铺的主要目的： 因为调查的多为经营者，因此，在问起商铺购买的目的时，多说回答自用，其次为投资出租，完全用于增值的比例为零，但所有购买客户对增值均十分看中。 ;总结 ;;1，项目基本数据： 项目地块分两次获得。1期8945平方。2期12806平方。容积率大约0.9。总建 筑面积19576平方。1期建筑面积8050平方，共有商铺大约76间。;2，项目周边环境： 项目新城中心，青云路和曙光路交汇处。紧邻百亩市政广场，于新县政府隔 路相望。周