XXXX年西安哈佛时代全程营销方案.pptxVIP

《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 项目全程营销策划方案构架第一部分第二部分第三部分项目物业升级建议 项目营销策略总纲 本体分析项目线量机会分析宏观市场研究项目价格定位项目核心定位区域市场研究项目推售策略区域竞盘分析项目推广定位项目实现销额预测市场定位项目案名及VI展示项目推广策略客户分析及定位开盘前执行概述 主要为市场分析数据费用预估 主要为产品定位附件商业机会初探销售方式[本体分析]区域位置位置：紧邻高新一次开发核心区，高新二次开发核心区、周边发展较为完善，城市居住和高端商务氛围欠佳；交通：西临团结南路，道路交通便捷，离唐延路紧一街之隔。配套：购物：金鹰国际、世纪金花、易初莲花；学校：高新一中、医院：高新医院 ；银行、中国银行、商业银行；公园：唐城墙遗址公园。内城25-30分钟车程内环高新核心区二环唐延路三环交通：团结南路贯穿南北与唐延路构成主要道路交通网络，出行十分便利；配套：周边10分钟车行范围内即有多家餐饮、商场、超市等配套，生活便利度高；环境：项目周边唐城墙遗址公园、整体居住环境较好；商务：高新二次开发核心区域、国家级软件园鼎立支撑、创意产业聚集。稀缺地段，准成熟高端商务生活区基础指标+产品主要经济技术指标：规划总用地：2.626万平米容积率：6.8总建筑面积：22.06万平米公寓建筑面积：5.61万平米商务楼建筑面积：6.92万平米底层商业面积：3.00万平米地下室建筑面积：4.86万平米绿化率：34.6%用地年限：40年本项目产品分类：公寓户型户型面积区间面积（平米）套数小2居60-70平米为主约10080约1681居32-47平米为主约443181064总计——约5.4万1232办公户型户型面积区间面积（平米）套数产品241200总计——69200约200商业户型面积（平米）产品30000总计30000酒店户型面积（平米）产品18695总计18695适中规模、高容积率；以小户型公寓+写字楼+商业及酒店产品的城市综合体本体属性定位高新二次开发核心区，周边逐渐成熟，具备一定商务居住氛围项目区位西临团结南路，东畔唐延路，道路交通便捷区域交通周边配套较为齐全，唐长城遗址公园畔配套条件基础指标适中规模，高容积率，商住用地项目属性定位：城市稀缺地段、高端准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区[目标及核心问题界定]2012年我们的任务：2012年8月前，实现回款额1亿！基本销售额达到2 亿！！！12实现整盘均价公寓8000元/平米！写字楼近10000元/平米目标解析：2012年8月之前，实现销售额2亿！3个月实现销售额2亿，即每月实现销售额约7000万！VS市场现状销售成绩均价每月实现不足1000万8000元/平米CROSS万象汇豪装公寓，持续认筹不力都市之窗8500元/平米挑战3个月实现销售额2个亿的目标在当前市场现状下基本无法实现但随着市场回暖，在正常市场下也极具挑战！核心问题：如何以8000元/平米、10000元/平米的高价格预期实现快速销售？[宏观市场分析]宏观经济分析西安楼市销量“金九银十”下跌四成市场销售进入“冰冻期”“金九”楼市销售低迷房企谨慎推货10 月西安商品房市场供量下跌72.85%金九银十不复存在，楼市转入“冰冻期”宏观经济分析10 月，西安商品房40 指数为1269 点，较上月下滑8 点。目前，上海、北京房价已呈现出了实质性下跌的态势，而西安房地产市场上却依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，但是价格的实质性松动仍未出现。在楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧下，必将迫使房企进行价格调整，房价出现拐点已至。楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧，房价拐点已至典型案例分析价格：项目报价由8500 持续上调，至5 月保持稳定，而成交价则基本保持平稳走势；销售量：楼盘销售处于尾盘期，销量总体表现为下行走势，尤其是7 月后，成交量呈现较大幅度回落态势；典型案例分析价格：一二期产品定位差异，但二期价格有下调趋势；销售量：限购下销售量低位；典型案例分析价格：报价持续上升，成交价自7 月份后持续回落；销售量：7 月份后持续下行现状小结： 10 月结束后，西安楼市传统“金九银十”彻底泡汤，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控依旧未表明态度，部分银行首套房贷利率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼并、破产的现象已逐渐露出了苗头。楼市拐点已至。 但同样出现的社会问题也愈演愈烈，此类调控究竟合适能够结束，房产市场春天何在？未来市场预判鄂尔多斯民间借贷崩盘，房产行业面临崩坏。国庆前夕，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司老板王福金自杀中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011