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深物业衡阳河景新 城项目可行性研究 报告 (政府版本 ) 湖南衡阳市石鼓区河景新城 项目可行性研究报告 中原地产代理（深圳）有限公司 2012 年 08 月 目录 一、项目总论 1 1.项目背景 1 2. 可行性研究结论 1 二、项目投资环境和市场研究 4 1.市场宏观背景 4 2. 区域市场分析 18 三、项目分析及评价 32 1.地块解析 32 2. 项目 SWOT 分析 34 3. 项目评价 34 四、市场定位及项目评估 36 1.项目定位 36 2. 方案评估意见 40 五、项目开发建设规划及销售节奏 41 1.项目建设规划概况 41 2. 项目销售节奏 42 六、项目资本投入及社会效益 43 1.项目资本投入 43 2. 社会效益分析 45 七、可行性研究结论 46 一、项目总论 1. 项目背景 1.1 项目名称 衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告 1.2 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表： 表 1-1 ：项目规划设计指标 序号 名称 单位 合计 1 总用地面积 ㎡ 200000 2 总建筑面积 (计容 ) ㎡ 868000 住宅（包括商业及酒店） ㎡ 700000 安置房 ㎡ 168000 3 容积率 3.50 4 建筑高度 m 100.0 5 土地使用年限 年 70 6 开发建设期 年 6 说明：项目总占地块面积约 650 亩，其中：市政绿化带及其它占地 170 亩，商住及酒店用地占 480 亩（拆迁安置房用地占约 180 亩，拆迁安置房 16.8 万平方米容积率 1.4 ，商住及酒店占地约 300 亩容积 率按衡阳规划上限 3.5 。拆迁安置房无地价。建设资金 750 元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部 门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。 2. 可行性研究结论 2.1 市场预测 根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地 产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域