某地产超高层住宅设计研究.pptxVIP

万科超高层住宅设计研究 一、什么是超高层 1、规范中的定义根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为 多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 2、超高层住宅的特点超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好，受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞大。超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差异性。 3、结论从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化户型通透性差异形房间面积的影响阳台开窗实用率安全性公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70％左右电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题100米高度带来的质的变化成本物业管理成本比高层高出15%～25%对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异小高层独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层高层、超高层对高度的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观对空间的感知高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差二、户型设计两梯两户三梯三户、三梯四户三梯三户、三梯两户DABCC户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高上海世茂滨江花园一梯二、一梯三价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯南京世茂滨江新城深圳金域蓝湾以四梯五户为主珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点天津金域蓝湾上海世茂滨江花园开阔江景卧室与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间南京世茂滨江新城客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等大面积赠送比深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗三、立面及增值设计福州世茂外滩建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情芜湖世茂滨江珠海金域蓝湾南京世茂滨江低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无