王轶教授团队 逐条详细解读 民法典合同编 第26章 中介合同 【第961-966条】.docxVIP

PAGE PAGE 1 王轶教授团队 逐条详细解读 民法典合同编 第26章 中介合同 【第961-966条】 提示与声明? 1、本文档内容节录自《中国民法典释评 合同编·典型合同（下卷）》【 王轶教授主编， 中国人民大学出版社2020年版 】一书 的主体内容； 2、本文档仅供个人学习研究使用。 TOC \o 1-6 \h \u 32499 第二十六章 中介合同 2 15968 第九百六十一条 【中介合同定义】 2 5275 第九百六十二条 【中介人报告义务】 3 13592 第九百六十三条 【中介人报酬请求权】 5 2052 第九百六十四条 【中介人必要费用请求权】 7 22597 第九百六十五条 【委托人私下与第三人订立合同后果】 8 6628 第九百六十六条 【参照适用委托合同】 9  中华人民共和国民法典 第三编 合同 第二分编 典型合同 \h 第二十六章 中介合同 本章主要是依据《合同法》第二十三章相关条文修改而成的，围绕中介合同的主要内容规定了中介合同的定义、中介人的如实报告义务、中介人的报酬请求权、未促成合同成立的处理、委托人私下与第三人订立合同时的报酬、对委托合同的参照适用。 与《合同法》相比，本章主要修改了以下内容：第一，选用了新术语。《合同法》中所使用的术语为“居间”，而《民法典》改用“中介”表达同样的意思。尽管这是一个相对微小的变化，但也反映出《民法典》在语言问题上更加倾向于适用通俗化的表述。这一思路显然与德国模式区别较大，更加接近法国模式。第二，增加了新条文。《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”第966条规定：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”这两条均为新增条文。第三，统一了表述。《民法典》第964条源于《合同法》第427条，后者规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”《民法典》基本上沿用了这一规定，但将后者中的“居间人”改为了“中介人”、“要求”改为了“请求”、“但”改为了“但是”，更为统一。此外，《民法典》第962条第2款也将《合同法》第425条第2款中的“要求”改为了“请求”。第四，简化了表述。《合同法》第425条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《民法典》第962条第2款基本沿用了这一表述，但将其中的“损害赔偿责任”改为了“赔偿责任”，更为简洁。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 本章所规定的中介合同是典型合同之一，其与委托合同、行纪合同既有联系又有区别。其中，最主要的联系在于，三者都是为他人提供服务的。最主要的区别在于，中介人是为委托人提供机会，其中介行为与受服务对象之间的法律关系相对独立。与之对比，在行纪关系中，行纪人与第三人建立了法律关系；而在委托关系中，也是如此。 第九百六十一条 【中介合同定义】 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 本条主旨 本条是关于中介合同定义的规定。 相关条文 《合同法》第424条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 理解与适用 本条源于《合同法》第424条，《民法典》沿袭了这一规定，只把“居间”改为了“中介”。 一、中介合同的主体 中介合同成立并生效要求中介人具有主体资格。对于无经纪资格企业不得从事居间活动的规定，除规章制度外，并无国家强制性法律规定作出限制 \h \h [1]，但地产、娱乐等行业一般要求取得经纪人资格证 \h \h [2]，中介人不得超越经营范围 \h \h [3]，特定行业如境外就业中介需要经过行政许可 \h \h [4]，但也有例外，如在“梧州市贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间合同纠纷一案”中，贵恒五金建材经营部作为居间人，在签订合同时未取得营业执照，但其经营性质为个体工商户，广西壮族自治区苍梧县人民法院认为：由于原告贵恒经营部是黄某杏个人成立经营的个体工商户，其个人行为可以代表经营部的行为。虽然签订协议书时经营部尚未注册登记，但签订协议是黄某杏的真实意思表示，且后来补办了注册登记，这些并不影响协议的内容和效力。法院判决中国建筑第八工程局支付中介费用。 \h \h [5] 在房地产中介市场中还有一种情况，即中介公司为控制房源，派员工假扮买房者，出具虚假的定金收据，待房价变化后寻找合适的买受人转手