汉博清河项目市场定位报告.pptx

清河商业项目市场定位报告;;目录;;;商业的分类;项目辐射商圈初步界定;商圈内人口总量;从物业构成上看，本区域属于一个居住区; 本区域商业现状;档次水平：各业态档次水平明显偏低 经营状况：大部分物业处于赢利状态 租金状况：临街店租金水平主要集中在1.5-3元/天/平方米、2元/天/平方米相对较多 业态组成： 毛纺路商业街主要以餐饮、服装、鞋帽、饰品、美容美发、运动休闲服饰等为主，店铺面积在20-120平方米左右，其中有金五星商城、天客隆、超市发等带动，租金价格在2元/平方米.天左右。 北侧商业街主要是以五金、美容美发、餐饮等为主，面积在30-60平方米左右，以2层店铺形势，其中有清河商业中心居于此商业街中心，以批发服装为主，其繁华度较差。 西面的毛纺批发市场，其东面是农贸市场，主要是为周边人群生活服务。餐饮、房屋中介、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供应数量的50%以上；其它 业态分布相对较为零散。 小营汽配城和旧货市场主要以五金、汽配设施等为主，经营状况一般。;综合来看，本区域更多住宅区的消费特性，更适合于作配套消费性商业设施;可视性：由于东侧距离八达岭高速仅300多米，且在八达岭高速和地块之间为清河农副产品交易市场中心，建筑较矮，故可视性较好；北侧、东南侧和南侧有天润置地和力度家园等小区阻隔，可视性稍差；西侧为华润置地橡树湾项目，高层住宅阻隔，未来可视性也会稍差。项目的整体可视性一般，不利于商业穿透力的形成;项目周边环境目前不太理想，原有住宅和批发类型商业以老旧低端物业为主；而西侧为华润橡树湾等高档社区等内部商业面积较大，对我项目竞争较大但需要培育过程； 总体区域商业氛围有限，不利于辐射性大商业的开发，不利于项目档次的提升，但好在区域正在处于发展改造的进程中，潜力较大。;公交可达性; 可达性;地块分析结论;本项目SWOT分析; 优势剖析：清河区域发展前景; 交通优越：项目紧邻八达岭高速，周边网罗30余条公交线路，轻松连通城市各繁华地段；畅达的交通奠定区域升值的基础，而未来体验和繁华盛景皆触手可及。 文化优越：清华、北大、体育大学、国防大学等学术中心都聚集于此。周边中小学有二十中、清河第一小学、强佑清河新城小区小学等。 随着海淀上地清河板块的开发，各项新的配套正在陆续兴建，各种配套一起让清河区域具备了足够的生活氛围。 ; 清河地区北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里。随着清河地区的新开发大盘项目以华润橡树湾、强佑清河新城为主的住宅快速发展，未来人口将逐步增加。 上清板块总人口将近18万人，常住人口16万，外来人口是3至5万左右，后期规划是40万。中关村-上地区域现已有60万从业人口是该区域最为活跃的生产力要素。 ; ; ; 　 　　;从区位和地块的分析看，该地块适合于开发配套性商业设施，但由于交通的优势，同时也具备开发穿透性商业设施如大型餐饮休闲娱乐等的一些条件;;从前一部分的分析来看，本项目最好作成配套性消费商业，当然借助区位交通，发展成穿透性特色主题商业亦有可能，配套性商业比较容易存活，但却受到市场空间的严格限制;市场空间——商圈内居民餐饮，娱乐消费支出;本区域消费力属于北京的中端，具备较强的消费能力;北京消费统计;商品类别;市场空间——商圈内商业供应;市场空间——供需对比分析-总体及三大业态;市场空间——静态商业饱和指数分析表;动态商业饱和指数分析表;市场空间——业态优选综合考虑因素：市场空间、租金回报;市场空间——业态优选模型;; （一）方案1定位总体定位;;;对全盘的整体战略思考;战术上，汉博对项目难点――商业部分通过“四化”，升级清河原来市场，引入‘一站式时尚消费体验’的商业模式，彻底实现了一站式的商业配套，在项目的功能组团内，更多的融入时尚化和娱乐化的元素。 同时，商业广场将逐步把娱乐、运动和文化主题充分融入，在业态组合上引入大型生活超市、时尚购物、星级电影院、恒温游泳馆、大型美食娱乐、欧美风情街、儿童中心等复合业态，使之成为具有商业活力和消费魅力的体验型休闲场所，为消费者带来真正的体验乐趣。 引进国际先进商业业态，购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建黄金消费组合，构建国际一站式商业消费体验中心，引领清河时尚消费生活，做清河市场未来之领袖。 ;未来展望 8大亮点——无限欢乐财富集中“赢”;;市场风险－区域商业空间有限;1. 如果将4地块整体考虑，总占地6万平米，容积率为5，地上建面28.6万平米，可以考虑如此体量产品的生存力，建议为小型综合体项目。 2.产品分解组合初步为：15万m2商业（5层）+6.85万m2酒店