江苏公司镇江项目东1号地产品建议0413.pptx

美的地产江苏公司 镇江美的城 东1#地块产品建议 营销部 2014年04月;;报告架构; 地块分析;地块经济指标;产品初步排布建议; 市场分析;;;;;;市场成交库存去化周期较为安全的面积段为81-143㎡，本项目的主力产品线应符合市场主流产品。;住宅产品初步建议;房型表现; 在售房源中，2房70-80㎡户型市场较少，2+1房100-110㎡户型市场较少，3房90-110㎡较少，3+1房源110-120㎡较少， 以上面积段在各户型中存在机会空间，而4房150㎡以上占比很小，设置少量以弥补高端客户空间缺失。;;;住宅产品建议修正;;;挑空设计 变一房;边户78㎡ 2/2/1 功能两房;;风景城邦2014年加推新品，通过入户花园+挑空设计，118㎡，三房改四房。;;提要——某项目三期延展产品;;;;;;;高层1梯2户 或2梯4户 标准/舒适4房 标准N+1; 相关其他建议;一区建筑立面风格为ArtDeco风格，园林景观风格为新古典风格，打造“一城双轴七景园”的“双公园住区”;风格及外立面建议;风格一：美式褐石风格 材质：干挂大理石+面砖/涂料 成本：适中;;; 1、万科蓝山一期产品中偏东偏西产品不一，基本控制在5°-10°以内。2、3、4期规划基本偏西20°。 2、从售价情况看，万科蓝山项目跨度时间较长，市场波动也较大，往期销售数据难以挖掘，但从近期情况来看，即使偏西20°跑量速度依然领先市场。 ; 1、金桥花园产品全部同一朝向，全部偏西15°。 2、金桥客户对于朝向的敏感度较低，更多关注产品的得房率及附加值类信息。 ; 1、优山美地因地块形状，楼栋排布呈明显的”V”字型设计，朝向分别偏东或偏西15°。 2、但从优山美地前期销售情况看，并未出现因朝向偏东或偏西客户所产生的反感。 3、在价格体系方面，建筑排布朝向的价格权重较低。 ;客户对于楼体朝向的敏感程度较低，只要基本正南，在不影响采光的情况下，客户对于朝向的敏感度极低。客户更关注于，产品附加值设计及户型利用率 在产品定价及去化情况方面来看，楼栋朝向排布影响微乎其微。 关于本案的建议： 原则上基本朝南，但大方向应以土地合理利用为准，偏角建议 不超过15°; 原则上建议步入式飘窗，加大户型赠送。但由于??地报批规划有一定困难，目前市场上大部分产品均为台式飘窗。; 产品综合建议;;Unit of measure; 附录;;107㎡3/2/1;110㎡3/2/1;130㎡3/2/2;126㎡3/2/2;82㎡ 2/2/1;89㎡ 2/2/1;74㎡ 2+1/2/1;82㎡两房;现代简约;Unit of measure;Unit of measure;Unit of measure;THE END 谢谢！