某房地产项目前期策划报告研讨.pptx

星河民乐项目前期策划报告;项目概况;项目运营目标;;;;;;;;;民乐立交改造方案;;;;;;;;; 威胁T 区域内外竞争威胁。 未来不确定;;;;;;;;;;;;;;大深圳中央，出关、进关及进入龙华新城的要塞，客流辐射面极广。 —— “一夫当关，万夫莫开”，“深圳最具辐射力的五星级酒店”。 将南端从低价值的住宅地段转化为高价值的酒店，使酒店成为龙华新城的龙头 与建筑标志，进而提升整个项目的档次与形象。 建议聘丽思·卡尔顿管理酒店或将本酒店作为星河丽思·卡尔顿的龙华分店。 若作资本运用??可长期持有经营，若短期回收资金，可按“产权式酒店”运作。;;;以本案及周边社区为主力消费群，以生活需求为中心，商业街区化、国际 化、趣味化、休闲化，体现“一站式”消费，形成“全生活街区”。 业态布置以主力店为龙头（如沃尔码、家乐福等），以酒吧、咖啡、餐饮、 创意精品店为补充，形成多层次、全方位的消费中心。 ——龙华新城的商业龙头 考虑到本案当前商业氛围淡薄，若出售则不能让商铺价值最大化，建议星河 持有自营，且有利于企业的资本运作。;;;;;;第二层次;;;;;市场需求;;户型;;户型;;;;;;;区域内典型项目;;;;;;项目主题定位;;;;;;;;规划设计思考;整体规划设计原则:;建筑布局保证景观视线的通透性； 风向考虑、林荫利用、高层布置情况； 项目整体空间的协调统一，体现整体感； 在建筑空间布局上居住建筑主要朝向为南北朝向为主，应尽量做到南北通透，视野开阔，同时沿风向的层高是逐步上升； 建筑空间的布局应与园林景观相结合，二者相互呼应，相得益彰； 建筑空间的布局应表现出社区聚居形态及文化内涵，为社区居民提供生活、休闲、娱乐和交际的场所。 ; 不同产品的空间布局的独立性与项目整体空间布局的包容性，使每一类产品针对不同客户的需求其空间布局方式而有所不同： 商业、商务建筑：商业及商务建筑都属于形象展示非常好的建筑，建议布置于与城市空间衔接处，做好项目的形象面。 小高层住宅：形成良好街区生活氛围为重点，将街道、出入口与建筑结合起来；重点考虑室外景观与室内空间的融合与渗透；体现小区的空间布局上的层次感，作为小区的主要产品之一在空间起过度作用，同时阻挡噪音及外围的环境干扰。 高层住宅： 突出项目的标志性，高层点面结合结构设计，面对景观但不遮挡景观，提升小区产品的档次及形象。;综合文化服务中心;规划设计说明：;方案一：集中商业＋街铺＋酒店＋公寓（商务、酒店式）＋住宅;总建筑面积： 261000㎡;鸟瞰动画;;方案二：集中商业＋街铺＋公寓（商务、酒店式）＋住宅;总建筑面积： 261000㎡;; 景观道路 ;景观规划设计目标：;乔木为主； 景观时间3月。;景观规划功能分析图;水系外形概念示意图 “流动的8” 景观均好性中突出楼王 寓意“财富源源不断” ; ;;;户型创新之一：“330度奢华全景板式单位”;阳台;A;户型创新之三：“空中组院” ;;增加赠送面积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、露台、入户花园、挑空空间等产品元素，既可以有效扩大客户的实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和档次。;顶层空中大院 超层高、跃层 至高无上的天院生活 成为价值标杆; 高舒适性全景观阳光室（最大化利用小区景观）;现代主义风格;住宅外立面; 入户大堂和电梯大堂都是体项项目品质的重要节点;商业空间设置原则：昭示性强，景观化，休闲化，易聚人流。;接待大厅;行政标间：45㎡;室内酒吧、大、中、小型会议室;现代简约、高雅、品位、温馨的公寓; 体现时尚商务形象; 现代、简约、商务、灵活、高效的商务办公空间; LOFT空间（商务公寓）;会所规划思路：将会所与酒店经营融为一体——五星级会所 产品环境、配套环境按高标准配备。 会所与商业街结合令项目的商业利润提高，并通过商业激活会所的经营。 会所经营方式：社区内部服务式+社会公众服务式 成立健身俱乐部。中小型规模，对外经营。提供“社区业主+社会客户”的双向服务，可以解决常规会所经营“大投入、小产出”对开发商的资金压力。 在社区内实行“泛会所”，开发公共厨房、公共客厅，以业主“DIY自助”形式，物业管理公司配合，降低运营成本。 ; 停车场建议;新部品建议; 采用体现自然生态的石材或者暖色系的高级墙面砖，其底部可雕琢一些简单花纹或排列一些简单几何图案，丰富视觉效果。; 建筑细部亮点营造——玻璃的应用;融合自由、活泼、创新等等人文元素，体现一种个性、自由奔放、时尚高雅经过修饰过后的人工自然。 曲线流畅，道路曲