某市商业项目前期定位报告.ppt

海南海口市商业项目前期定位;项目分析;商业部分概念性报告概要;项目分析;项目分析——经济技术指标;优势 紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好； 有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。 西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；;项目关键问题;项目分析;;海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈 ;海秀路商圈——南亚广场 ;解放西大同路商圈分析;解放西大同路商圈——友谊商业广场;国贸商圈分析——最新的商圈;国贸商圈——上邦百汇城;国贸商圈——宜欣商业广场;海口商圈分析结论 ;项目分析;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Canal City 日本博多水城;Bluewater Shopping Park;Bluewater Shopping Park;Bluewater Shopping Park;香港朗豪坊——天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界;香港朗豪坊——天空之城;香港朗豪坊——天空之城;香港朗豪坊——天空之城;香港朗豪坊——天空之城;香港朗豪坊——天空之城;香港青衣城——海洋主题购物中心;香港青衣城——海洋主题购物中心;香港青衣城——海洋主题购物中心;案例:广州正佳广场 ;F1 时尚都会;商业业态和规模 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，属于street mall，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。;女士服装;万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2003年底，REEL时尚百货、华润万家CITYVALLUE超级广场、嘉禾电影城及“冰纷万象”真冰滑冰场等四家主力店签约入驻万象城。 “半主力店”包括ESPRIT时装旗舰店、以女装休闲品牌为主的NOVO生活空间、包揽顶级时装到潮流品牌的i．t、运动休闲为主“运动100”、拥有全国最大商用宴会厅的“王子国宴饭店???以及AZONAA02时装概念店等，80多个品牌则以国内外知名的服装服饰品牌为主，餐饮包括星巴克，百胜集团属下的必胜客、塔可钟、肯德基等。 ;国内外案例分析结论;项目分析;海口商圈研究结论——本项目所在商圈是潜在的未来市级商圈，但5年内区级商圈的可能性较大。 国内外案例经验——主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素。 项目分析结论——可出售性，灵活性是应对商圈成长不确定性及周边竞争的制胜关键因素。 ;战略下的行动建议大纲;项目分析;本项目商业面积约6万平方米——属区域性级商业和社区商业之间;业态组合定位——餐饮娱乐型的购物中心;区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。; ;本项目的商业业态组合定位建议;海口首家真冰溜冰场（建议与其他投资方合办提升购物中心人气及住宅档次）;;;将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化;项目分析;商业规划的垂直方向上的选择——2+1还是5+0？（35号地）;;Street Mall 要素及案例 ;规划建议 ——街道家具/景观元素 ;规划建议 ——Street Mall 概念设计 ;规划建议 ——Street Mall 概念设计;StreetMalll商业规划案例——深圳万科城;商业面积的功能转换——正式的与非正式的两种方式;;主入口设计创新——下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。;主入口案例——香港海港城;主入口案例——深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡，地下一层变首层提升整体商业价值;主入口另类处理案例——Box的建筑形式;停车场建议——不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导;不要把热商（人气商业）放在一个区域，而是要多点多层的设置，通过热商带动常规商业人气，提升常规商业的价值。;不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”;将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部;示意简图： ;案例介绍：香港又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。;规划前与主力店的初步沟通——了解主力店的需求;规划前的对餐饮等商家需求的了解;规划前的对餐饮等商家需求的了解;规划创新