个人理财第四章居住规划说课材料.pptVIP

社区的房屋格局、房屋质量 社区的安全措施 社区的休闲设备 社会居住的邻里、人群 社会的物业费用、杂费 社区的入住率 社区的物业维修、取暖、生活设施 社区的选择？ 房屋类别：别墅、普通民居、公寓、平房等 用途：住宅、商用、混用等 方位朝向：采光、通风等 楼层：高层、中层等 装修：毛坯、普装、精装等 格局：复式、大厅小卧、小厅大卧等 房屋的选择？ 可负担房价 = [（年收入×负担比率） ÷房贷利率] ÷贷款乘数 此公式仅为简化公式，房贷利率越低，可负担的房价越高；储蓄率越高，可负担房价越高。 一般5 ～ 8较为合理。 1.购房负担能力分析 年收入预算法 （二）购房的财务决策 例：王先生年收入为10万元，其中30%可用来缴房贷，房贷利率为6%，贷款成数为70%，则可负担的房价是多少？ 案例：年收入概算法 （10万元×30%）÷6%÷70% =71.4万元 为年收入的7.14倍 可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值 可负担的购房贷款 =购房后每年可供购房的收入×年金现值系数 （n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价 =可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价 =可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 目标精算法 王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。 王先生可负担的购房首付款是多少？ 可负担房贷多少？ 可负担房贷总价是多少？ 案例：目标精算法 可负担的购房首付款：290059 　 年收入 年储蓄 储蓄在购房时的终值 0 　 20000 32210 1 100000 40000 58564 2 103000 41200 54837 3 106090 42436 51348 4 109273 43709 48080 5 112551 45020 45020 终值合计 290059 分 析： 可负担的贷款：568013 第6年可用来偿还贷款资金： 112551×（1＋3％）×0.4＝46371元 可负担的贷款总额： 46371×（P/A，6% , 20）＝531871元 可负担的房屋总价： ＝ 29＋53.19＝82.19万元 房屋贷款占房屋总价的比率： ＝53.19÷82.19×100% ＝64.72% 可负担房屋单价 ＝82.19万÷100＝8219元/m2 李先生一家四口人，拟在沈阳定居，要求房屋面积在100平方米，计划5年购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前，银行贷款利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。 李先生一家可负担起单价多少钱的房子？ 案例：目标精算法 分 析： 指标 代号 数值 备注 家庭人口 A 4人 未来同住人数 人均面积 B 25平方米 15～35平方米 购房面积 C 100平方米 A×B 现有购房资金 D 15万元 首付款准备金 投资报酬率 E 4% 3%～5% 目标年储蓄 F 10万元 年度收入减开支后的余额 购房储蓄比率 G 40% 20%～60% 购房时间 H 5年 五年后买房入住 复利终值系统 I 1.217 =（F/P，n=H，i=E） 年金终值系统 J 5.416 =（F/A，n=H，i=E） 可筹备首付款 K 39.92万元 =D×I+F×G×J 每年可负担还款 L 4万元 =F×G 拟还款年数 M 15年 最短5年，最长25年 房贷利率 N 6% 未来利率预计4%～8% 年金现值系数 O 9.712 =（P/A，n=M，i=N） 可负担房贷额 P 38.85万元 =L×O 可负担购房总价 Q 78.77万元 =K+P 可负担购房单价 R 7877元 =Q÷C 可选择购房区位 S 沈阳市某区 根据房价趋势，未来规划而定 房贷成数 T 49% =P÷Q×100%，小于银行规定最高比率70% 2.确定购房目标后的筹资计划 确定需要居住的面积和区位 目标住房所需的首付款 目标住房可获得的贷款 购房前的应有储蓄率？ 投资报酬率？ 购房后的应有储蓄率？ 目标住房当前的价位 预测房价的增长率 估算购房时所需总价 目前小王25岁，年税后收入10万元，而之前没有任何储蓄，员工的收入年平均增长率是5%。小王拟在5年后实现自有住房的梦想，小王希望在单位附近购房，大约8000/平方米。银行的最高贷款是房价总额的8成，未来贷款利率大约是6%。而